Bolig til utleie eller privat bruk

Hvis du vurderer å investere i bolig eller eiendom for privat bruk eller for utleie, er det lurt å tenke igjennom det skattemessige

_{Artikkelen er skrevet av juristene i Private Banking}

Når du skal investere i fast eiendom bør du vurdere om den beste løsningen er å gjøre dette personlig eller gjennom aksjeselskap. Svaret avhenger av formålet med investeringen og dine omstendigheter. I artikkelen går vi igjennom skattemessige sider ved kjøp til egen bruk og for utleie.

Det er varslet nye innstrammende regler om privat konsum i selskaper for formuesobjekter som boligeiendom og fritidseiendom mv, fra og med 1. januar 2024. Dette vil ha stor skattemessig betydning for investeringer i eiendom i et aksjeselskap og som benyttes eller kan benyttes privat. Det er av den grunn viktig å ha et bevist forhold rundt dette for å finne den beste løsningen for investeringen.

Kjøpe til eget bruk

Når kKan boligen og fritidseiendom selges med skattefri gevinst?

Om du vil kjøpe eiendom til bruk som bolig eller fritidseiendom, er det som en klar hovedregel mest fordelaktig å gjøre dette personlig.

Både egen bolig og fritidseiendom kan på visse vilkår selges med skattefri gevinst. Kriteriene for skattefrihet ved salg av egen bolig er i hovedsak eiertid på minst ett år og botid på minst ett av de siste to år i egen eiertid, før salg avtales. For fritidseiendom er eiertiden fem år, og det er krav om fritidsbruk minst fem av de siste åtte år i egen eiertid. Fordi gevinsten er skattefri, får du heller ikke fradrag for påkostninger, og skulle du selge med tap får du ikke fradrag for tapet. Det er heller ikke fradrag for vedlikeholdsutgifter.

Skattefriheten gjelder bolig/fritidseiendom med en naturlig arrondert tomt. Med dette menes en tomt som naturlig hører til boligen etter en skjønnsmessig vurdering. Er tomten større kan det overskytende bli regnet som salg av tomt, hvor en eventuell gevinst da beskattes i sin helhet med 22 prosent, uavhengig av bo- og eiertid på boligen forøvrig.

Ved kjøp av bolig/fritidseiendom for personlig bruk, kan utleieinntekter være skattefrie, men skattefritaket avhenger av hva slags eiendom som leies ut (bolig/fritidseiendom), hvor mye og lenge mv. Vi omtaler ikke disse reglene nærmere her.

Formuesskatt skal beregnes med grunnlag i 25 prosent av markedsverdien av egen bolig, og (70 prosent av markedsverdien over 10 MNOK fra 2023). Skatteetaten fastsetter verdien på grunnlag av boligens areal og en kvadratmetersats som utgjør en prosentandel av beregnet omsetningsverdi per kvadratmeter i området. Gir en slik verdsetting en for høy verdi i forhold til markedsverdi, kan du kreve at formuesverdien på primærboligen settes til 25 prosent av eiendommens dokumenterte markedsverdi inntil 10 MNOK og 70 prosent av dokumentert omsetningsverdi over 10 MNOK. Dette er nytt fra inntektsåret 2021. Før måtte man dokumentere at verdien oversteg 30 prosent av markedsverdi og formuesverdien ble da satt til 30 prosent. En nedsettelse forutsetter at skattyter kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan enten dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter 1. juli i inntektsåret, for at det skal kunne ha virkning for formuen ved årets utgang.

Fritidseiendom omfattes ikke av de særlige reglene om verdsetting av boligeiendommer, men verdsettes i den enkelte kommune etter takst. De nye reglene for nedsettelse av formuesverdi gjelder ikke for fritidseiendom. Dette betyr at du må dokumentere at fastsatt formuesverdi overstiger 30 prosent av markedsverdi på eiendommen, og verdien settes da til 30 prosent, og ikke 25 prosent som for bolig.

Boligkjøp/fritidseiendom er ofte delfinansiert med gjeld, som for egen bolig/fritidseiendom reduserer nettoformuen med sin fulle verdi. Et gjeldsfinansiert boligkjøp vil dermed i utgangspunktet ikke bare redusere formuesskatten på egenkapitalen som er benyttet, men langt ut over dette.

Når kan boligen og fritidseiendom selges med skattefri gevinst?

Om du vil kjøpe eiendom til bruk som bolig eller fritidseiendom, er det som en klar hovedregel mest fordelaktig å gjøre dette personlig.

Både egen bolig og fritidseiendom kan på visse vilkår selges med skattefri gevinst. Kriteriene for skattefrihet ved salg av egen bolig er i hovedsak eiertid på minst ett år og botid på minst ett av de siste to år i egen eiertid, før salg avtales. For fritidseiendom er eiertiden fem år, og det er krav om fritidsbruk minst fem av de siste åtte år i egen eiertid. Fordi gevinsten er skattefri, får du heller ikke fradrag for påkostninger, og skulle du selge med tap får du ikke fradrag for tapet. Det er heller ikke fradrag for vedlikeholdsutgifter.

Skattefriheten gjelder bolig/fritidseiendom med en naturlig arrondert tomt. Med dette menes en tomt som naturlig hører til boligen etter en skjønnsmessig vurdering. Er tomten større kan det overskytende bli regnet som salg av tomt, hvor en eventuell gevinst da beskattes i sin helhet med 22 prosent, uavhengig av bo- og eiertid på boligen forøvrig.

Ved kjøp av bolig/fritidseiendom for personlig bruk, kan utleieinntekter være skattefrie, men skattefritaket avhenger av hva slags eiendom som leies ut (bolig/fritidseiendom), hvor mye og lenge mv. Vi omtaler ikke disse reglene nærmere her.

Formuesskatt skal beregnes med grunnlag i 25 prosent av markedsverdien av egen bolig, og (70 prosent av markedsverdien over 10 MNOK fra 2023). Skatteetaten fastsetter verdien på grunnlag av boligens areal og en kvadratmetersats som utgjør en prosentandel av beregnet omsetningsverdi per kvadratmeter i området. Gir en slik verdsetting en for høy verdi i forhold til markedsverdi, kan du kreve at formuesverdien på primærboligen settes til 25 prosent av eiendommens dokumenterte markedsverdi inntil 10 MNOK og 70 prosent av dokumentert omsetningsverdi over 10 MNOK. Dette er nytt fra inntektsåret 2021. Før måtte man dokumentere at verdien oversteg 30 prosent av markedsverdi og formuesverdien ble da satt til 30 prosent. En nedsettelse forutsetter at skattyter kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan enten dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter 1. juli i inntektsåret, for at det skal kunne ha virkning for formuen ved årets utgang.

Fritidseiendom omfattes ikke av de særlige reglene om verdsetting av boligeiendommer, men verdsettes i den enkelte kommune etter takst. De nye reglene for nedsettelse av formuesverdi gjelder ikke for fritidseiendom. Dette betyr at du må dokumentere at fastsatt formuesverdi overstiger 30 prosent av markedsverdi på eiendommen, og verdien settes da til 30 prosent, og ikke 25 prosent som for bolig.

Boligkjøp/fritidseiendom er ofte delfinansiert med gjeld, som for egen bolig/fritidseiendom reduserer nettoformuen med sin fulle verdi. Et gjeldsfinansiert boligkjøp vil dermed i utgangspunktet ikke bare redusere formuesskatten på egenkapitalen som er benyttet, men langt ut over dette.

Kjøpe via aksjeselskap?

Å bruke eget aksjeselskap til å kjøpe eiendom og leie denne til personlig bruk er også mulig. Skattereglene for dette er imidlertid restriktive, til dels uoversiktlige og med potensiale for negativ skattemessig overraskelse. Med nye innstrammede reglerr om privat konsum som er varslet med virkning fra 1. januar 2024 kan den skattemessige konsekvensen bli betydelig, og øker nødvendigheten av å ha en bevisst holdning rundt hvilke investeringer som gjøres i et aksjeselskap.

Hvis det å investere i en konkret bolig ligger innenfor aksjeselskapets formål og kan begrunnes i selskapets forretningsmessige strategi og ordinære drift, typisk utleie, holder det etter dagens regler i utgangspunktet at aksjonæren betaler samme leie til aksjeselskapet som en uavhengig tredjeperson ville gjort (markedsleie).

Aksjeselskapet betaler 22 prosent skatt på netto leieinntekter. Dersom aksjonæren personlig velger å ta ut overskuddet vil utbytte beskattes med 37,84 prosent fra 2023, til sammen 51,5 prosent fra 2023. Betales det ikke slik markedsleie, vil du som aksjonær kunne bli utbyttebeskattet for beløpet og selskapet uttaksbeskattet som om det hadde mottatt en leie.

Hvis aksjeselskapets eiendomskjøp derimot ikke kan begrunnes i ordinær drift og strategi, men i all hovedsak er gjort for å skaffe aksjonæren eller deres nærstående en bolig, er risikoen for en større skattesmell stor. I Storhaugen Invest-dommen ble det nedfelt et prinsipp om at beskatningen i slike tilfeller skal basere seg på alternativavkastningen av midlene som er brukt til å investere i boligen/fritidseiendommen dersom denne overstiger markedsleie. Differansen mellom tenkt alternativavkastning og markedsleie skal beskattes som utbytte og selskapet uttaksbeskattes dersom aksjonæren ikke har betalt tilstrekkelig.

Har man ikke tatt høyde for dette i skattemeldingen, kan det tilkomme betydelig skattetillegg og tilleggsskatt.

Det nye lovforslaget om skatt på privat konsum som ble presentert i 2022 gikk enda lenger og er en innstramning av de allerede eksisterende reglene nevnt ovenfor. Bakgrunnen for forslaget er at dagens regler er skjønnsmessige og inneholder vanskelig bevisvurderinger for skattemyndighetene, slik at det er store tilpasningsmuligheter.

Forenklet lød forslaget slik at personlig eiere og nærstående som på noe tidspunkt i løpet av inntektsåret direkte eller indirekte har eid eller kontrollert selskapet med minst 50 prosent omfattet av regelen. Det ble foreslått en sjablongmodell for enkelt å beregne hvilken fordel aksjonær personlig skal utbyttebeskattes for og hvilken inntekt selskapet skal beskattes for etter uttaksreglene. Slik forslaget lød var det ikke noe krav til faktisk bruk, og det som varer nytt i forslaget er at eier med kontroll anses å ha disposisjonsrett til eiendelen hele året med mindre eieren kan bevise at den faktisk er utleid. Uker eiendelen ikke er i bruk tilfaller således eier og eier må beskattes for fordelen det er. For boliger og fritidseiendommer var forslaget at fordelen skulle settes til 0,.5 prosent per uke av det høyeste av omsetningsverdi og anskaffelseskost tillagt påkostninger. Det kom inn betydelig med høringsinnspill på forslaget og det arbeides nå videre med presiseringer av de nye reglene. Hvordan regelen konkret vil bli utformet er fortsatt usikkert, men forventes å representere en betydelig innstramning til dagens regler.

Gevinst på aksjeselskapets salg av bolig/fritidseiendom beskattes med 22 prosent. Det er ikke noen tilsvarende skattefritaksregel som for personlig eie og bruk. Deles gevinsten ut som utbytte beskattes dette med 37,82 prosent, og gevinsten er således beskattet med til sammen 51,5 prosent.

Et aksjeselskap er ikke formuesskattepliktig, men boligen/fritidseiendommen føres opp med 100 prosent av beregnet markedsverdi ved fastsettelse av aksjenes formuesverdi som skattlegges hos aksjonærene. For personlig eide aksjer i selskapet er verdsettelsesrabatten på 25 prosent i 2023, som er vesentlig lavere enn rabatten på 75 prosent man oppnår om boligen brukes og eies personlig.

Oppsummering av eierskap ved personlig bruk
Oppsummert er hovedregelen at personlig eierskap av egen bolig og fritidseiendom er klart å foretrekke. Dette gjelder også der hvor kapitalen allerede ligger i et aksjeselskap, og hvor en må ta ut skattepliktig utbytte for å kjøpe eiendommen. Dette på grunn av muligheten til å selge skattefritt, men også fordi fastsettelse av korrekt leie er vanskelig og kan bli svært kostbart grunnet uoversiktlige skattemessige konsekvenser.

Kjøpe eiendom for utleie

Kjøpe personlig

I utgangspunktet vil nettoinntekt fra utleie og gevinst ved salg av utleiebolig (andre boliger enn egen bolig/fritidseiendom) regnes som skattepliktig inntekt fra kapital som beskattes med en skattesats på 22 prosent. Kostnader kommer til fradrag ved beregning av skattepliktig inntekt. Vedlikeholdskostnader kan i utgangspunktet fradragsføres løpende, men må avgrenses mot påkostning, som skal legges til inngangsverdien og dermed først kommer til fradrag ved et eventuelt skattepliktig salg.

For å unngå gevinstbeskatning kan eieren også overta boligen som sin egen en periode før salg, eller gi den bort til sine barn slik at de kan oppfylle bo- og eiertidskravene.

Når det gjelder formuesskatt verdsettes utleiebolig, såkalt sekundærbolig, i utgangspunktet med en verdi lik 100 prosent fra 2023 av markedspris. Som ved primærbolig fastsetter Skatteetaten verdien på grunnlag av boligens areal og en kvadratmetersats som utgjør en prosentandel av beregnet omsetningsverdi pr. kvadratmeter. Gir en slik verdsetting en for høy verdi, kan du kreve at formuesverdien på sekundærboligen settes til 100 prosent av eiendommens dokumenterte markedsverdi.

Omfattende utleie

Drives utleie med en aktivitet over en viss grense, vil imidlertid inntekten i stedet regnes som inntekt fra personlig næringsvirksomhet som beskattes med en marginalskatt på 50,6 prosent fra 2023 istedenfor 22 prosent. I denne marginalskatten inngår i tillegg til den alminnelige skattesatsen på 22 prosent, personinntekt som gir grunnlag for trinnskatt og trygdeavgift på 11,2 prosent (fra 2023).

Grensen for når utleie anses som slik virksomhet regnes i utgangspunktet å gå ved utleie av mer enn 4 boenheter til bolig- og fritidsformål i tillegg til egen bolig. Ektefeller vurderes separat og kan eie og forvalte inntil fire utleieenheter hver. Om grensen overtres vil alle utleieenhetene bli gjenstand for virksomhetsbeskatning.

Virksomhetsgrensen er skjønnsmessig, men i praksis ikke helt symmetrisk. Ved fem eller flere skal det mye til å unngå virksomhetsbeskatning. Derimot kan det ved særlig innsatskrevende eiendommer foreligge virksomhet ved lavere antall. Ved korttidsutleie gjennom AirBnB er det blitt konkludert med virksomhet ved utleie av to boenheter. Det skal foretas en samlet og konkret vurdering av en persons samlede utleie av bolig- og næringseiendom mv.

Når utleie er skattepliktig som kapital eller som virksomhetsinntekt, vil kostnader komme til fradrag ved beregningen av netto skattepliktig inntekt på samme måte som nevnt over.

Når det gjelder formuesskatt vil det i formuesverdien gis 50 prosent rabatt i 2023 dersom utleieboligen anses som et driftsmiddel i næringsvirksomhet. Formuesverdien settes da lik 80 prosent av beregnet markedsverdi. Gir en slik verdsetting en for høy verdi, skal denne settes ned til 80 prosent av eiendommens dokumenterte markedsverdi.

Kjøpe utleieeiendom via aksjeselskap

Ved kjøp av eiendom for utleie kan også gjøres gjennom aksjeselskap. Netto leieinntekt og gevinst skattlegges i selskapet med en skattesats på 22 prosent Dersom aksjonær personlig ønsker å ta ut overskuddet utløses det utbyttebeskatning på 37,84 prosent fra 2023, og total skatt på utleieoverskudd er således 51.5 prosent fra for 2023.

Dersom en person skal investere i noen få utleieobjekter vil vurderingen være 22 prosent skatt på personlig hånd opp mot totalt 51,5 prosent.

En person og et aksjeselskap er egne skattesubjekter, og virksomhetsgrensen ved direkte eierskap vurderes uavhengig av om eieren også eier eiendom via et aksjeselskap. Med andre ord kan det i utgangspunktet eies både egen bolig, fire ordinære utleieenheter personlig, og flere utleieeiendommer i et aksjeselskap: Dette vil typisk også være den mest skattefavoriserte rekkefølgen å investere.

Ved mer omfattende utleie vil investering gjennom aksjeselskap for 2023 beskattes med 0,9 prosentpoeng mer enn personlig næringsvirksomhet. For tidligere år har dette vært motsatt. Imidlertid er investeringer gjennom et aksjeselskap en klart mer fleksibel, fordi aksjonæren selv kan velge tidspunkt for utbytte og utsette merbeskatning samt reinvestere i andre eiendeler via selskapet om ønskelig. Utsatt skatt er redusert skatt.

Hvis pengene allerede ligger i aksjeselskapet
Om midler allerede ligger i et aksjeselskap er spørsmålet om disse bør tas ut som utbytte og investeres i utleieenheter under virksomhetsgrensen på personlig hånd, eller om all investering bør foretas via aksjeselskapet.

Leieinntektene vil som nevnt beskattes med 22 prosent enten dette skjer gjennom aksjeselskap eller på personlig hånd når det ikke er virksomhetsinntekt. Forskjellen er i hovedsak om utbyttebeskatningen på 37.84 prosent skjer innledningsvis for kjøp av eiendommen eller senere ved utdeling fra selskapet. I praksis blir forskjellen ikke så stor som man skulle tro når man hensyntar alle forhold, herunder også betalt skatt på utbyttet eller alternativavkastning på denne. Langsiktighet, forventet avkastning og fleksibilitet bør her avgjøre valget mer enn skatt. Privat eie har imidlertid den fordelen at du kan flytte inn og gjøre salgsgevinsten skattefri. Overføring av arv kan også lettere gjennomføres ved privat eie, og barna kan benytte eller selge boligen med skattefri gevinst etter de samme bo- og eiertidskravene som nevnt ovenfor.

Oppsummering av utleie

Oppsummert er det i utgangspunktet klart mest fordelaktig å investere i opptil fire utleieenheter på personlig hånd, da gevinsten og leieinntekt regnes som kapitalinntekt og kun undergis 22 prosent beskatning ved opptjening. Dersom midlene er i selskapet, er imidlertid ikke dette like opplagt. Dette særlig når selskapet har et langsiktig perspektiv og er ment som en «sparebøsse». Investeringsstrategien kan endres over tid, og det å bevare kapitalen i selskapet gir mer fleksibilitet til alternative investeringer i fremtiden.

Ved investering av flere utleieenheter slik at det vil bli næringsvirksomhet, er aksjeselskap normalt å foretrekke fremfor personlig virksomhet, i det fleksibiliteten rundt uttak er større og beskatningen kan utsettes og reinvesteres i flere eiendommer eller andre eiendeler. Forut for et valg av eierform minner vi om at ved bruk av fremmedfinansiering vil lånebetingelser og priser kunne variere avhengig av om du er en person eller et selskap som tar opp lån.