Småbarnsfamilien drømmer om mikrohus – forvirres av lovene

Fjell-familien ønsker å bo mindre, men er usikre på verdifall og hva som er lov. Her får de svar av stat, kommune og bank.

ØNSKER Å BO ENKELT: Marielle Ch. Fjell og hennes familie fikk smaken på å bo enkelt da de flyttet fra et stort hus i Spania. Foto: Privat
Lesetid 9 min lesetid
Publisert 10. nov. 2020
Artikkelen er flere år gammel

- Det som appellerer mest med mikrohus er mindre ting og mindre plass, mer frihet og kvalitetstid, lys og luft på alle kanter, naturen rett utenfor døren, samt muligheten til å ta med deg hjemmet – om du vil flytte. 

Marielle Ch. Fjell og hennes lille familie på tre, har kjent på fordelene det er å bo på et mindre areal etter at de flyttet fra et 200 m² stort hus i Spania hjem til morens tomme leilighet på 30 m² i mars. Dette er en midlertidig løsning grunnet sykdom i familien, men det ble også en vekker på hvor mye tid de brukte på ting de ikke har lyst til å gjøre.

Jeg vil mye heller betale til meg selv og bo i noe eget
Marielle Ch. Fjell

- Det gikk ikke lenge før vi kjente på hvor godt det var å bruke mindre tid på rydding, husarbeid, vedlikehold og arbeid med hage og basseng. Vi fikk mer kvalitetstid sammen. For å ta et eksempel: Vi ryddet unna ting til boden så vi kun hadde tre sett med glass, bestikk og asjetter, og hvor vi alltid vasket opp for hånd med en gang.

Behov for et enklere liv

Småbarnsmoren forteller at familien følte et behov for å leve et enklere liv, hvor det ble viktig at daglig rydding og ukentlig renhold var fort unnagjort. 

- Jeg hadde fulgt med på bevegelser som tinyhouse og vanlife på Instagram helt på drømmestadiet, men begynte nå å dykke dypere ned i dette konseptet for å se om det kunne være noe for oss. Etter hvert begynte jeg å følge, og komme i kontakt med, flere som bor i mikrohus ulike steder i landet. Ballen begynte å rulle. 

FRA SPANIA TIL NORGE: Marielle og mannen har flyttet fra et stort hus i Spania hjem til Norge. Nå er hun nysgjerrig på mikrohus. Foto: Privat

Mikrohus: Dette gjør henne usikker 

Er mikrohus å regne som fast eiendom? Eller skal det defineres som en campingvogn med de lover og regler som gjelder den boformen? Disse usikkerhetsmomentene gjør at Marielle vegrer seg for å hoppe på den nye botrenden uten å ha noen klare svar foran seg.

Klare svar som ikke er så lette å få.  

- Jeg er mest usikker på verdifallet på huset dersom det ikke er å regne som fast eiendom. Tradisjonelt er det selvfølgelig mye mer lønnsomt å investere i eiendom, men siden det ikke finnes noe annenhåndsmarked for mikrohus ennå, så er det vanskelig å se for seg hvordan det regnestykket egentlig blir. 

Marielle forteller at selv om de har mye egenkapital, har de ennå ikke fått tilslag på boliglån i Norge grunnet huset de har i Spania. Det skyldes at leieinntektene fra Spania ikke kan medregnes, i tillegg til at både hun og mannen har vært permittert, oppsagt eller jobbet redusert grunnet korona.

Det oppleves som komplekst og veldig vanskelig å få oversikt over
Marielle Ch. Fjell
MER TID: Marielle og datteren opplever at de får mer tid til hverandre på mindre areal. Foto: Privat

Hva vil andre synes?

- Alternativet har vært å leie noe for en periode, men jeg vil mye heller betale til meg selv og bo i noe eget, og har derfor sammenliknet kostnadene til mikrohus med hva det ville kostet oss å leie noe av tilsvarende kvalitet. Akkurat det kostnadsbildet bekymrer meg ikke. 

Marielle er paradoksalt nok mer opptatt av hva andre vil synes om den lille familien valgte å gå for denne nye boformen, som skal vi dømme etter kommentarfeltet på Facebook etter DNB Nyheters forrige artikkel om mikrohus, er noe som provoserer en del mennesker.

Mikrohus anses som en ordinær bygning etter plan- og bygningsloven selv om det er påmontert hjul
Heidi Nakken

Så var det lovverket, da …

Det Marielle opplever som mest frustrerende, er lovverket. Eller mangelen på sådan.

- Det oppleves som komplekst og veldig vanskelig å få oversikt over. Jeg har vært i kontakt med to ulike kommuner som gir forskjellige og sprikende svar, svar som også avhenger av om tomta ligger i LNF-, fritids- eller boligområde.

Det med LNF-område (landbruks-, natur- og friluftsområder) er et poeng, da plan- og bygningsloven sier det «ikke vil være tillatt å oppføre hytter her, noe som også gjelder hytter med sikte på å skaffe gardsbruk inntekter ved utleie ("utleiehytter")».

Det at et mikrohus har påsatt hjul, gjør ikke at det er en campingvogn
Heidi Nakken

Er det i det hele tatt lov?

Marielle synes også det er frustrerende at det vanskelig å få et entydig svar på om det i det hele tatt er lov.

- Må man forholde seg til TEK17, reguleringsplaner, krav om byggesøknad? Hvor kan man lovlig «parkere huset», og for hvor lenge, dersom det er på hjul og å regne som en campingvogn slik noen produsenter hevder? En av kommunene jeg var i kontakt med vurderer imidlertid mikrohus som vanlig enebolig, så det er et uoversiktlig landskap å begi seg inn i. 

Hva skal til for at du bestemmer deg å investere i et mikrohus?

- Dersom alternativet er å leie tror jeg noen tydeligere svar fra en finansrådgiver på at det ikke er helt galskap å investere i dette, kunne vippet oss i riktig retning. 

Småbarnsmoren avslutter med at noen håndfaste uttalelser fra en ansatt f.eks. på byggesaksavdelingen i en kommune om at en investering i et mikrohus ikke er umulig eller uhyre kostbart å få til på lovlig vis, ville vært utslagsgivende. 

TENK LANGSIKTIG: Statssekretær Heidi Nakken i Kommunal- og moderniseringsdepartementet sier det er viktig å tenke langsiktig når du vurderer mikrohus. Foto: Torbjørn Tandberg / KMD

- Regjeringen vil gjøre det lettere å bygge mikrohus

I Granavold-plattformen sier regjeringen under "Bolig og stedsutvikling" at den vil "åpne for alternative boformer i større grad, herunder gjennomføre et pilotprosjekt med mikrohus." Statssekretær Heidi Nakken i Kommunal- og moderniseringsdepartementet sier at pilotprosjektet pågår nå og vil være ferdig ved utgangen av 2020.

- Regjeringen vil gjøre det lettere å bygge mikrohus. Derfor har Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) fått i oppdrag å gjennomføre et pilotprosjekt med mikrohus. Prosjektet skal se på kravene som stilles til mikrohus, og undersøke hvilke endringer som er nødvendige for å kunne åpne for mikrohus i større grad enn i dag. DiBK vurderer både tekniske krav og søknadsprosessen.

For regjeringen er det viktig at regelverket er tilpasset alternative boformer slik at man enklere kan bygge og bo i mikrohus
Heidi Nakken

Vurderer forenklinger i byggteknisk forskrift

Lovverket rundt mikrohus oppleves som forvirrende og uoversiktlig for mange. Noen lurer på om det kommer et forenklet lovverk rundt mikrohus som gjør at det ikke blir forskjell fra kommune til kommune, slik det er i dag?

- I pilotprosjektet skal DiBK blant annet vurdere forenklinger i byggteknisk forskrift og i byggesaksforskriften. Disse gjelder likt i hele landet. Det vil likevel fortsatt være forskjeller mellom kommuner som følge av at de vil ha ulike arealplaner. For regjeringen er det viktig at regelverket er tilpasset alternative boformer slik at man enklere kan bygge og bo i mikrohus. Samtidig er vi opptatt av at det lokale selvstyret skal stå sterkt.

Nakken understreker at det ikke er tillatt å plassere mikrohuset i strid med kommunens arealplan.  

CAMPINGVOGN ELLER ORDINÆR BYGNING? Her er det delte meninger. Foto: Thomas Stefan Strzelecki

Campingvogn eller ordinær bygning?

Statssekretær Nakken sier at det at et mikrohus har påsatt hjul, ikke nødvendigvis gjør at det er en campingvogn

- En campingvogn er en registrerbar tilhenger som man lovlig kan transportere bak en vanlig bil på offentlig vei. Mikrohus anses som en ordinær bygning etter plan- og bygningsloven selv om det er påmontert hjul.

Det er ikke nødvendigvis en boform som passer hvis livssituasjonen endrer seg
Heidi Nakken

Tenk langsiktig

Nakken sier at et eksempel på "mikrohus på hjul" kan være såkalte villavogner, som kan være inntil 75 kvadratmeter.

- Til tross for at de har hjul påsatt, kan de ikke registreres som en tilhenger, og de kan heller ikke transporteres bak en bil langs en offentlig vei.

Statssekretær Nakken avslutter med å poengtere at det er viktig å sette seg inn i de reglene som gjelder slik at mikrohuset plasseres lovlig.

- Det er også viktig å planlegge langsiktig når man kjøper mikrohus. Det er ikke nødvendigvis en boform som passer hvis livssituasjonen endrer seg, og man vet lite om prisutviklingen på mikrohus.

NESTE ÅR: Sjefen i Norske Mikrohus har klokkertro på at regelverket vil endre seg – og bli lettere allerede neste år. Foto: Thomas Stefan Strzelecki

Mikrohus-produsent David Reiss-Andersen i Norske Mikorhus savner et mer nyansert syn på begrepene som brukes av myndighetene.

- Er mikrohuset registrert på en vekt og en bredde som ikke overstiger 3,5 tonn og 2,55 meter og er registrert med skilt, er den per definisjon en campingvogn ifølge veitrafikkloven, sier han.  

FAGMANN: Jon Erik Reite Bang jobber i avdeling for byggeprosjekter i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Foto: Privat

Hva sier Oslo kommune?

Går vi ned på det kommunale plan, i vårt tilfelle Oslo, er det Plan- og bygningsetaten man skal snakke med – og søke til. Jon Erik Reite Bang i avdeling for byggeprosjekter sier det ikke er lov å sette opp mikrohus i landbruks-, natur- og friluftsområder i Oslo kommune.

- Selv om mikrohus er små kompakte bygg, så er dette å betrakte som frittliggende boenheter. En plassering av et mikrohus vil derfor være i strid med LNF-formålet i reguleringen. Det er derfor ikke lov å sette opp slike hus uten at kommunen har gitt tillatelse til det og dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen.

Bang sier i tillegg at reglene for å sette opp mikrohus på fritids- eller boligområder i Oslo, er akkurat de samme reglene for andre boligbygg.

Og når det gjelder de som vurderer å kjøpe en småbruks- eller hyttetomt og plassere mikrohus der, så sier Bang at man i så fall må han tillatelse fra kommunen. 

FÅ SØKNADER: Siden 2016 har vi i Plan- og bygningsetaten registrert ni saker i vår åpne innsynsløsning som handler om mikrohus, sier Rolid. Foto: Harald Skeie

Du må søke

Rådgiver og fagansvarlig Rolf Rolid sier at hvis du ønsker å bo permanent på privateid tomt, må du søke til kommunen.  

- Hvis det er permanent, så må også mikrohus forholde seg til gjeldende lovverk. Her slår derfor byggesaksforskriftens paragraf 4-1 inn, og den sier at «Dersom tiltaket er ment å skulle plasseres for mer enn to måneder, skal søknad sendes inn før tiltaket plasseres». Plassering av alle boliger, inkludert campingvogner benyttet som bolig, er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-3 når de brukes som permanent bolig, også dersom huset flyttes fra sted til sted. Reguleringsplanen for eiendommen man ønsker å plassere huset på setter også klare rammer for hva som kan bygges og plasseres der.

Han poengterer at Oslo kommune har ikke egne unntak fra lovkrav eller særskilte bestemmelser for mikrohus.

INGEN STOR ETTERSPØRSEL ENNÅ: Rådgiver Vidar Dalsbø i DNB sier at det ikke kommer inn mange forespørsler om eget lån til mikrohus. Foto: Stig B. Fiksdal

Banken om lån, annenhåndsverdi og usikkerheten

Et annet usikkerhetsmoment for mange er hva slags lån banken gir til den som ønsker å kjøpe mikrohus. Det finnes ikke egne mikrohuslån og kunder må ta opp caravanlån med en litt høyere rente enn boliglån. Det handler om manglende etterspørsel, sier rådgiver i DNB, Vidar Dalsbø.

- DNB har ikke har noen spesiell praksis overfor utlån til såkalte mikrohus, og hver lånesøknad vurderes individuelt. Vi ser alltid på sikkerhet og totaliteten i prosjektene, men så langt har vi ikke kommet på banen med egne lån på dette. Noe av forklaringen er at vi får minimalt med henvendelser på mikrohus, og for at vi skulle laget et eget produkt så måtte det være en etterspørsel og volum.

Mange som er nysgjerrige på mikrohus er svært usikre på dette med annenhåndsverdi på grunn av forskjellige definisjoner på hva et mikrohus faktisk er. Her er det heller ikke noe enkelt svar, forteller Dalsbø.

- Mikrohus er i gråsonen mellom vanlig hus og campingvogn, og vil normalt være langt billigere enn en tradisjonell bolig. I tillegg vil det være andre forutsetninger når det kommer til verdistigning og omsetningsmuligheter, og derfor er det mest naturlig at vi anbefaler camping-, caravan- eller fritidsboliglån ved finansiering.

Når du investerer i et mikrohus vil du jo betale ned på noe du eier selv
Vidar Dalsbø

Trailerparks og kanalbåter

Han sier at siden mikrohus er et nytt fenomen har ikke banken erfaring eller tall som kan si noe om annenhåndsverdi.

- Noe lærdom kan muligens hentes fra kanalbåter i Nederland og England, eller trailerparks i USA, men per i dag er slike kjøp å regne som et veldig usikkert investeringsprosjekt målt opp mot en vanlig bolig.

Marielle etterlyser i denne artikkelen et tydeligere svar på at det ikke er helt galskap å investere i et mikrohus. Har du noen avsluttende ord til henne?

- Vi skal være forsiktig med å gi råd når vi verken har tall eller erfaring som kan understøtte en investering i mikrohus. Men ved leie er det åpenbart at alle pengene vil gå utelukkende til utleier. Når du investerer i et mikrohus vil du jo betale ned på noe du eier selv. Så vil fremtiden vise om et mikrohus kan omsettes og om det holder seg i verdi, sier rådgiveren i DNB.

bilde av mikrohus
Nysgjerrig på mikrohus? Her er noen nyttige lenker