Viktige endringer i boligannonsene fra 2024

P-rom, S-rom og BRA. Du har garantert sett disse arealbetegnelsene når du tråler gjennom boligannonser, men det har kanskje ikke alltid vært like enkelt å vite hva de faktisk betyr.

– Hensikten med endringene er å tydeliggjøre hva de ulike arealbetegnelsene rommer og redusere muligheten for misforståelser, sier Delingsby.

Tidligere ble det eksempelvis skilt mellom P-rom (primærrom) og S-rom (sekundærrom). Nå skal disse arealene i stedet oppgis i ulike underkategorier av BRA (bruksareal). I tillegg kommer det noen helt nye arealbetegnelser som er verdt å merke seg. (Se lenger ned i saken).

– Betegnelsen BRA, som beskriver boligens bruksareal, er ikke ny. Det nye er at BRA nå får tre nye underkategorier; BRA-i, BRA-e og BRA-b.

Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her

Slik blir endringene

BRA-i beskriver bruksarealet innvendig, og er den betegnelsen som minner mest om det som tidligere gikk under betegnelsen P-rom, altså stue, soverom, kjøkken med mer. Kun rom du har adgang til fra boligens hovedrom, uten at du må gå ut eller via fellesareal, er BRA-i.

Boder og tekniske rom, som tidligere ble betegnet som S-rom, vil nå også inngå i BRA-i dersom de er innenfor omsluttende vegger.

– Etter de gamle målereglene kunne for eksempel en bod (S-rom) defineres av takstmann som P-rom dersom den var innredet som oppholdsrom, selv om dette arealet ikke var byggemeldt og godkjent som annet enn bod. Nå vil dette i stedet inngå i BRA-i uavhengig om det benyttes som oppholdsrom eller ikke. Dette vil være en forenkling som vil føre til færre misforståelser, mener Delingsby.

Blir forhåpentligvis mer oversiktlig og enklere

I mange boliger vil altså BRA-i nå utgjøre et større areal enn tidligere P-rom, men det kan i noen tilfeller også være mindre. Det er fordi areal som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet ikke lenger vil inngå i BRA-i, selv om det samme arealet tidligere kan ha vært en del av P-rom etter gamle regler.

– Det gjelder for eksempel en kjellerstue som du fysisk må ut fra boenheten for å kunne benytte. Det kan også være et frittliggende anneks på tomten. Disse arealene vil nå betegnes som BRA-e, altså eksternt bruksareal.

– Hvis boligen består av flere godkjente boenheter, for eksempel en utleieleilighet, så vil begge enhetenes interne bruksareal derimot inngå i BRA-i, forklarer Delingsby.

Innglasset balkong, veranda eller altan i tilknytning til boligen får også en ny betegnelse, nærmere bestemt BRA-b.

– Alle disse underkategoriene vil nå utgjøre boligenes totale bruksareal (BRA), men nå blir det forhåpentligvis mer oversiktlig og enklere for kjøper å se hvor store de ulike arealene i og rundt boligen faktisk er.

Blir boligens totale areal større eller mindre – og påvirkes markedsprisen?

Mange lurer kanskje på om boligens totale areal vil bli større eller mindre som følge av endringene.

– Boligen blir verken større eller mindre, arealet er det samme, men det kan være en differanse sammenliknet med tidligere arealmålinger som følge av de nye begrepene.

Vil det kunne påvirke markedsprisen?

– Nei, det vil fortsatt være faktorer som standard, beliggenhet, størrelse og temperaturen i markedet som avgjør boligens verdi, og det er fortsatt opp til megler å trekke fram boligens kvaliteter og areal på best mulig måte i boligannonsen slik at flest mulig melder seg på visning.

Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering

Tre helt nye betegnelser

Utover de nye betegnelse av bruksareal (beskrevet over), er det tre nye betegnelser det er verdt å merke seg.

– Det første er TBA (terrasse, balkong, altan) som beskriver størrelsen på terrasser, balkonger og altan tilknyttet boligen. Disse arealene vil i motsetning til innglasset balkong ikke inngå i BRA-i, men betegnes som TBA i boligannonsen, sier Delingsby.

Den andre nye betegnelsen er ALH (areal med lav himlingshøyde). 

– Dette er områder som måles på samme måte som BRA, men der takhøyden (himlingshøyden) er for lav til at arealet kan oppgis som bruksareal. Det kan eksempelvis være en loftsleilighet hvor deler av himlingshøyden er for lav. Nå tydeliggjøres størrelsen på slike arealer i boligen bedre enn tidligere.

Det tredje nye begrepet er GUA (gulvareal), som er BRA og ALH summert. GUA er altså størrelsen på gulvarealet i rom med skråtak og lav takhøyde.

– I boliger der det er aktuelt kan GUA oppgis som tilleggsinformasjon i arealbeskrivelsen, sier Delingsby.

Ha et kritisk blikk

Husk at arealbetegnelsene ikke nødvendigvis sier noe om bruken av rommene i boligen oppfyller byggeforskriftenes krav til varig opphold eller hva de lovlig kan brukes til.

– Når selger eller megler kjenner til at det er foretatt endringer som ikke er godkjent, skal dette opplyses om i salgsoppgaven. Vi ser innimellom tilfeller der boder har blitt innredet til oppholdsrom uten at det har vært meldt bruksendring. Det kan for eksempel være at et opprinnelig bodareal i kjelleren har blitt omgjort til kjellerstue, uten godkjenning, sier Delingsby.

Han oppfordrer alle til å ha et kritisk blikk, spesielt ved kjøp av boliger hvor kjeller eller loft er innredet etter byggeåret.

Her kan du sjekke hvor mange kjøpere vi har til din bolig

Gamle arealbetegnelser kan forekomme i en overgangsperiode

De nye arealbetegnelsene skal benyttes i markedsføring av bolig fra og med 1. januar 2024, men det er lagt opp til en overgangsordning. Det betyr at man en stund fremover vil se både gamle og nye arealbetegnelser i boligannonsene.

– I de tilfeller hvor salgsoppdraget er inngått før 1. januar og det ikke er utarbeidet tilstandsrapport med nye arealbegreper, kan arealopplysninger i henhold til gammel standard fortsatt benyttes så lenge oppdraget løper. Ved fornyelse av oppdraget etter 1. januar 2024 må nye arealbegreper benyttes, sier Delingsby.