Eiendomsindeks ned nesten 50 prosent

Næringseiendom og annen eiendom er rentefølsomme investeringer. Nå som renten har økt markant har potensielle kjøpere av eiendom fått god tid, da de kan få fem-seks prosent avkastning i obligasjonsfond.

– Når renten øker så mye, og denne gangen er det ikke utsikter til lavere rente heller. Det betyr at du må bruke kalkulatoren på nytt for å ta hensyn til at rentene blir høyere enn det vi har vært vant til i veldig lang tid, sier Simen Mortensen.

Mortensen er aksjeanalytiker i DNB Markets og han dekker eiendomssektoren. Han peker på at belåningen også gikk gått opp i sektoren ettersom rentene falt fram til 2020. Rentenivået er dermed en viktig parameter når du skal vurdere eiendomsinvesteringer. 

Hvor stort er det samlede egenkapitalbehovet i norsk og svensk eiendom?

– Vi har gjort noen kalkulasjoner. Hvis du skal oppkapitalisere de selskapene som vi dekker til 50 prosent egenkapital, og antar at yielden over natten øker med 1,5 prosentpoeng, da trenger disse selskapene 13 milliarder euro i frisk egenkapital, sier Mortensen.

Yielden i næringseiendom er avkastningen du kan forvente på eiendommen. Denne ble presset ned under «jakten på avkastningsperioden» som varte fra rett etter finanskrisen til 2021, ved at prisen på eiendommene steg raskt. Mortensen påpeker at slike beregninger avhenger av en rekke forhold, blant annet hvor fort yielden øker. I tillegg er det naturlig nok mange selskaper som analytikerne ikke dekker, han nevner blant annet Heimstaden som har indikert 20 milliarder svenske kroner i kapitalkrav alene.

– Det er aktører her med enormt kapitalbehov, sier Mortensen. 

Tre alternativer, ingen enkel løsning

– Selskapene kan hente inn mer egenkapital, selge eiendommer, og låne til høyere rente, sier Mortensen.

En kombinasjon av disse tre alternativene er selvsagt også mulig, men spørsmålet er til hvilken pris.

– Det vi ser nå er at vi har en finansiell krise i eiendomsmarkedet. Det betales leie, det er leietakere i byggene, og dermed vil det være en solid verdi i eiendommene. Det vi må snakke om er prisen på eiendommene og ikke om byggene vil være i bruk, sier Mortensen.

Han forteller også at byggende er finansiert slik det er nå, men at noen av eiendommene kan være i brudd med lånevilkårene.

– Vi er ikke redd for leiemarkedet i den situasjonen vi er i nå, sier Mortensen. 

Børsnotert eiendom har allerede justert seg

Aksjeindeksen VINX Real Estate, som samler de største nordiske børsnoterte eiendomsselselskapene i én indeks, har siden toppen 19. november 2021 falt med nesten 50 prosent målt i norske kroner fram til 21. september 2023. 

– De børsnoterte eiendomsselskapene har allerede korrigert ned, de mest utsatte har falt 80–90 prosent, sier Mortensen.

Han tror ikke vi vil se massekonkurser, men at det kan komme stygge restruktureringer.

I Norge er det større andel av eiendom som går gjennom ikke-børsnoterte strukturer, der sitter både selgere og kjøpere på gjerdet.

– Det er et kjempetap mellom hva selgere vil kjøpe for og kjøpere vil selge for, det gjør at transaksjonsvolumet er ned 80 prosent, sier Mortensen.

Potensielle kjøpere har heller ikke dårlig tid, de kan parkere kapitalen i rentefond og få fem-seks prosent avkastning.

– De som har investert i eiendom har nok trodd dette var ganske sikre investeringer, og forventet utbytte. Først ser de utbyttet forsvinner, deretter kan de bli bedt om å bidra med mer egenkapital, sier Mortensen.

For at kjøpere skal finne det interessant, må yielden opp på eiendommene. Det kan skje ved høyere inntekt, men det er nok den nevneren i brøken som må justeres.

– Eiendomsprisene må ned, vi må finne en verdi som både selgere og kjøpere kan leve med, sier Mortensen.

Venter selgere på lavere rente?

Mange av eiendommene har blitt fullfinansiert, de har kanskje en rentebinding på noen år. Utfordringen kommer når disse lånene må refinansieres eller renten justeres opp.

– Vi har anbefalt en undervekt i næringseiendom. Du kan få bedre avkastning andre steder. Vi ser ingenting i markedet enda som gjør at vi tror vi er nær bunnen, det er nok litt tidlig enda, forteller Mortensen.

– Det handler om totalkapitalprinsippet, rentenivået er et helt annet nå enn det var for et par år siden og det er ingen utsikter til lavere rente med det første. Da må det komme en sort svane som vi vanligvis ikke klarer å forutsi, sier Mortensen.

Han mener at reprisingsrunden kan ta betydelig med tid.

– Det kan ta flere år før vi har kommet gjennom dette sier, avslutter han.

Merk: Å kjøpe og selge aksjer innebærer høy risiko fordi verdien i verdipapirer vil svinge med tilbud og etterspørsel. Historisk avkastning i aksjemarkedet er aldri noen garanti for framtidig avkastning. Framtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutvikling, aksjeselskapets utvikling, din egen dyktighet, kostnader for kjøp og salg, samt skattemessige forhold.

Innholdet i denne artikkelen er ment verken som investeringsråd eller anbefalinger. Har du noen spørsmål om investeringer, bør du kontakte en finansrådgiver som kjenner deg og din situasjon.