Enten er investorene superbull eller superbear

Rentemarkedets ekstreme snuoperasjon med renter som har gått fra en styringsrente på null prosent, til nå å ligge på 2,25 prosent i Norge og i intervallet 3,00 til 3,25 i USA, har gjort at rentesensitive sektorer har fått seg en trøkk.

– Børsnotert næringseiendom er ned 46 prosent i år, og enkeltaksjer er ned hele 80 prosent, sier Simen Mortensen.

Mortensen er analytiker i DNB Markets og dekker næringseiendom i Norge og Sverige. Store aksjebevegelser gjør også at interessen stiger eksponentielt. Nylig var han med i webinar om næringseiendom. Webinaret er tilgjengelig for DNBs aksjehandelskunder. 

– Vi ser at investorene er enten superbull og tror at leieinntektene vil inflasjonsjusteres opp, eller superbear og mener at hele sektoren må restruktureres, sier Mortensen. 

Transaksjonene har tørket helt inn

Næringseiendom følges tett både i direkteinvesteringsmarkedet og gjennom aksjemarkedet.

– Vi har hatt undervekt på næringseiendom siden mars 2022, sier Mortensen.

Han peker på at transaksjonsmarkedet for næringseiendom har tørket helt inn. Det gjør at det kan være vanskeligere å sammenligne hvilke eiendomsverdier de ulike selskapene og fondene besitter.

– Entra ASA har skrevet ned sine eiendommer med nesten fire milliarder kroner, mens i Sverige hevder mange av selskapene at det ikke har vært mange nok transaksjoner til å kunne gjøre nøyaktige vurderinger, sier Mortensen.

– På børs har det blitt behandlet helt likt, så det vil komme nedskrivninger i Sverige, sier Mortensen. 

Nedgangen dessverre ikke over

Enn så lenge holder leiemarkedene seg gode, og Mortensen mener at etterspørselen etter næringseiendom holder seg bra.

På tross av høy aktivitet i leiemarkedet så er det usikkerhet til verdien av næringseiendommene, og verdifall kan sette i gang en spiral.

– Vi tror dessverre ikke at nedgangen er over, sier Mortensen.

– Direkteavkastningen ligger i området fem til seks prosent, utfordringen er at på disse nivåene blir gjeldsandelen veldig høy, sier Mortensen.

Det kan bety at selskapene enten må hente mer egenkapital, selge eiendommer eller betale mye høyere rente på nyutstedte obligasjoner. Selgerne ønsker å selge til det som står i «bøkene», mens kjøperne må ta hensyn til helt andre rentenivåer.

– Noen må gi etter, det kan bli kjøpers marked, avslutter Mortensen. 

Merk: Å kjøpe og selge aksjer innebærer høy risiko fordi verdien i verdipapirer vil svinge med tilbud og etterspørsel. Historisk avkastning i aksjemarkedet er aldri noen garanti for framtidig avkastning. Framtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutvikling, aksjeselskapets utvikling, din egen dyktighet, kostnader for kjøp og salg, samt skattemessige forhold.

Innholdet i denne artikkelen er verken ment som investeringsråd eller anbefalinger. Har du noen spørsmål om investeringer, bør du kontakte en finansrådgiver som kjenner deg og din situasjon.