Slik planlegger den erfarne investoren sine eiendomskjøp

Norges Bank senket styringsrenten til null i mai for å hjelpe norsk økonomi i en fase med krisestemning som følge av koronapandemien. Lave renter gjør det interessant for flere å vurdere andre alternativer for sin sparing og investering. 

For noen er boligmarkedet et attraktivt investeringsalternativ. 

Flere veier til eiendomsinvesteringer 

På samme måte som med aksjer, er det flere måter å investere i eiendom. Blant annet kan det investeres direkte i eiendom, indirekte via børsnoterte selskaper, eller aksjefond, for å nevne noe.  

Det er også viktig å være klar over at kompleksiteten og arbeidsinnsatsen i eiendomsinvesteringer varierer. Eiere av utleieleiligheter har praktiske gjøremål som må organiseres.  

- Mange glemmer at utleie av eiendom er en servicevirksomhet. Du må ha fornøyde leietakere, sier Pål Restad, en Trondheimsbasert gründer, eiendomsinvestor og eiendomsutvikler. 

Viktig å kunne eiendom 

Restad har jobbet med eiendom i 20 år, blant annet som eiendomsmegler. Nå jobber han både som eiendomsinvestor privat, som eiendomsutvikler gjennom selskapet GEC Holding AS og som en av tre gründere i MySpot Living AS. 

Han mener at gode kundeopplevelser gir mindre arbeid for utleier på sikt og at det er viktig å ha riktig innstilling før en vurderer å bli eiendomsinvestor.  

- Kan du eiendom er risikoen håndterbar, mener Restad.  

Denne kunnskapen må tilegnes og han ønsker å dele av sin kunnskap på en personlig blogg. Restad påpeker at han konsentrerer seg om det han kan, eiendom i Trondheim. 

- Du må være lokalkjent, jeg kan ikke investere i hvilken som helst by i Norge. I Trondheim har jeg en formening om hvilke områder som er populære. Jeg føler med på trender i andre byer, de kommer etter hvert til Trondheim, forklarer Restad. 

Lån, direkteavkastning og verdistigning 

Eiendom er en aktiva som kan belånes til gode betingelser. Det bidrar til at investorer trenger mindre egenkapital og får større eksponering.  

- Belåning i eiendom øker egenkapitalavkastningen betraktelig. Det er ikke mange andre sparemåter der du kan låne 75 prosent av kjøpesummen, samtidig som risikoen etter min mening er akseptabel, forteller Restad.   

- Eiendomsinvestorer må veie attraktive leiligheter mot prisen på eiendommen. Direkteavkastningen bør dekke alle kostnadene og helst avdragene på lånet, forteller Restad.  

Viktig å regne inn høyere rente 

Restad nevner også at han tidligere har investert i eiendom som ikke har vært kontantstrømsnøytral, det vil si at han måtte betale deler av avdraget på lånet selv. I dag er riktignok rentene mye lavere. 

- Det er mulig å finne eiendomsprosjekter som blir kontantstrømspositive nå når lånekostnadene er nede mot 1,5 prosent, sier Restad.  

Han forklarer at det er enklere nå når renten er så lav, men at det bør legges inn en margin som gjør at man kommer tilbake til et rentenivå før korona traff verden og Norge.  

- Jeg tror nok ikke vi kommer til å se en rente på 5-6 prosent igjen, da stopper mye opp i Norge, forteller Restad, før han fortsetter: 

- Samtidig går det an å velge fastrente. Jeg har riktignok dårlige erfaringer med fastrente, men det er en mulighet nå som rentene er så lave som de er. 

Restad forteller at han har et evighetsperspektiv på investeringene og ønsker at eiendommene kan gå i arv. Han er riktignok opptatt av verdiutviklingen på eiendommene, går markedsverdien opp vil dette påvirke den nevnte egenkapitalavkastningen betydelig. I tillegg vil han kunne bruke den økte verdien som sikkerhet for lån. 

Fallgruver ved eiendomsinvesteringer 

Det noen fallgruver når det kommer til investeringer i eiendom for utleie.  

- Det er svært viktig å finne riktig leietaker, det verste som kan skje er å få en som ikke gjør opp for seg. Derfor velger jeg kun å leie ut leiligheter, ikke kollektiv, og jeg sjekker referanser, sier Restad.  

For å få fornøyde leietakere velger han også heller nye og sentrumsnære leiligheter. De gir noe lavere direkteavkastning fordi de er dyrere, men de er komfortable og moderne. 

- Du må kunne regne hjem totalprisen du betaler for leiligheten og alle kostnader i forhold til leieinntektene, forklarer Restad. 

Han fortsetter: 

- I tillegg til beliggenhet må også leiligheten ha en god planløsning. Det er ikke alle nybygg som har gode planløsninger, det er viktig for kundeopplevelsen. 

Restad er gjennomgående opptatt av kundeopplevelsen. Han mener at dersom man ikke er innstilt på å gjøre leietakerne glade, vil man slite med flere klager, hyppig bytte av leietakere og en dårlig opplevelse for alle involverte.  

- Det er ikke vanskelig, men du må ha den rette innstillingen og du må kunne eiendom, forteller Restad.  

Merk: Innholdet i denne artikkelen er ikke ment verken som investeringsråd eller anbefalinger. Har du noen spørsmål om investeringer, bør du kontakte en finansrådgiver som kjenner deg og din situasjon. Husk også at historisk avkastning aldri er noen garanti for fremtidig avkastning. Fremtidig avkastning vil blant annet avhenge av markedsutvikling, dyktighet, risiko, samt kostnader ved kjøp, vedlikehold og salg. Avkastningen kan også bli negativ.