Lønner det seg å kjøpe utleiebolig nå?

Rentekostnadene har økt merkbart for alle med lån det siste året. Sammen med økt skattetrykk mot sekundærboliger har det ført til kraftig nedgang i antall utleieboliger. Lønner det seg i det hele tatt å kjøpe bolig for utleie i dagens marked?

Vi spør eiendomsanalytiker Simen Mortensen i DNB Markets.

Vanskelig å finne lønnsomme utleieobjekter i dagens marked

Mortensen innleder med å si at det å kjøpe en bolig for utleie må ses på som en finansiell investering. Du bør med andre ord vurdere det opp mot andre investeringsmuligheter.

– Hadde det vært enkelt å tjene penger på utleie hadde alle gjort det, sier han. 

Mortensen sier at mange leiligheter nå er for høyt priset sett opp mot hva du kan forvente å få inn i leie.

– I dagens marked kan andre investeringer fremstå mer attraktive, samtidig som de krever mindre arbeid, sier han.

Før du kjøper må du derfor regne nøye på hva kostnadene blir, og hva du kan forvente i leieinntekt.

– Jeg anbefaler også å ha et bevisst forhold til utviklingen i boligprisene, sier analytikeren. 

Hvor og hva du kjøper har stor betydning

Ønsker du å sikre jevn utleie må du sette deg inn i hvilke områder av byen din som er attraktive for leietakere. Er det en høyskole i nærheten, eller er det andre områder du vet er ettertraktet?

– Sjekk ut prisnivået på boliger i de områdene du kunne tenke deg å kjøpe. Det kan du gjøre på Finn.no, velg en tilfeldig leilighet, gå inn på annonsen og klikk på "prisstatistikk". Da får du opp prisstatistikk fra det området. Hvilken prisklasse du opererer med avhenger av din økonomiske situasjon, forklarer analytikeren. 

Det kreves minimum 15 prosent egenkapital for å få lån til sekundærbolig.

– Neste steg er å kartlegge muligheten for fortjeneste, sier analytikeren.

Det gjør du ved å se på hva du kan vente deg å få i leieinntekter i området du ser for deg å kjøpe. Det kan være lønnsomt å tenke litt størrelse på boligen slik at du kan dele den opp og leie ut flere rom. 

Hva kan du forvente å få inn av leieinntekter?

Utleiemegleren utgir statistikk på gjennomsnittlig oppnådd leieinntekt på boliger av ulik størrelse. Det kan være greit å skjele til denne statistikken, eller enda bedre snakke med en utleiemegler om objekter du vurderer å kjøpe, før du kjøper.

– Disse kjenner utleiemarkedet bedre enn de fleste, sier Mortensen.

Utleiepriser 2023*

*Statistikk ikke tilgjengelig hvis færre enn 5 kontrakter er inngått av Utleiemegleren. Sjekk ev. utleieannonser på Finn.no 

Utleiemeglerens side med oppdatert statistikk på utleiepriser.

Du må se kostnadene opp mot forventet leieinntekt

Ifølge analytikeren er det er ikke bare utgifter til boliglånet som kan bli en stor post i budsjettet. Er boligen du kjøper gammel, så kan det komme overraskelser du må håndtere. Rør og elektriske installasjoner må f.eks. ofte byttes etter 20–30 år. Sjekk derfor alder på slike ting før du kjøper.

Boliger som er vedlikeholdte og moderne er dessuten enklere å leie ut.

– I tillegg må du regne inn kostnader til dokumentavgift, administrasjon av utleien, fellesutgifter og annet, forteller Mortensen.

Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av boligens verdi ved kjøp av selveierleilighet. Kjøper du for eksempel en toroms til fem millioner i Oslo med 15 prosent egenkapital, utgjør dokumentavgiften nesten 125.000 kroner av egenkapitalen din. Med 16.000 i månedlig inntekt vil det med andre ord ta deg åtte måneder bare å tjene inn dokumentavgiften.

– Du bør også ta høyde for at boligen blir stående tom i perioder. En grei tommelfingerregel kan være å budsjettere med 11,5 måneder i året, sier han

Et eksempel: Belånt utleiebolig

La oss si at Marcus og Tiril vurderer å kjøpe en toroms for å leie ut i Oslo. De finner en på 50 m² til 4.664.000 kroner. For å få nok lån trenger de 15 prosent egenkapital (EK), dvs. ca. 700.000 kroner. I tillegg trenger de penger til å dekke dokumentavgiften på 116.600 kr. Gitt at de har oppsparte midler til både EK og dokumentavgift, kan de låne 3.964.000 kroner til boligen (85 prosent belåningsgrad).

Tanken deres er å leie ut i noen år. Månedlig forventet leie er ca. 16.000 kroner.

– Hvis Marcus og Tiril skal finne ut hvor mye de vil tjene på utleien må de trekke fra felleskostnader, renteutgifter på lånet og skatt på leieinntekten. Eventuell eiendomsskatt må også trekkes fra. Eventuelle besparinger i formuesskatt (på grunn av høyere gjeld) kan legges til. 

– Med en effektiv rente på 5,48 %* kommer jeg da fram til at de kan forvente å gå i minus hvert år med en så høy belåningsgrad. Netto årlig kostnad for å sitte med denne sekundærboligen blir -81.240 kroner med dagens rente.

– Og det å sitte på en investering som tapper penger hver måned vil være utfordrende for enhver investor, sier Mortensen.

Leieinntekten dekker altså ikke på langt nær de løpende utgiftene. Med dette regnestykket vil de måtte betale nesten 7.000 kroner i måneden i tillegg selv bare for å eie boligen. tillegg kommer også avdrag på lånet (sparing i boligen) og eventuelt vedlikehold.

Mortensen sier at det å investere i en belånt sekundærbolig med dagens renter ikke er spesielt attraktivt. 

*Renten en ca.-beregning av boliglånsrente inkl. dagens annonserte renteoppgang 21.9.23

Regnestykket

Vi har brukt medianpris for en toroms i Oslo som per august 2023 kostet 4.664.000 kroner (93.276 kr per m²).

Vi har tatt utgangspunkt i 11,5 måneder utleie i året i snitt.

Eierkostnader/administrasjon skal dekke fellesutgifter, annonsering og vedlikehold.

*Eiendomsskatt gjelder kun for boliger med verdi over 5.7 mill. i Oslo, så den er ikke aktuell her

Sjekk oppdaterte skattesatser på skatteetatens sider!

Det er vanlig å regne på hvor høy direkteavkastning du får på investeringen, dette kalles «yielden» på eiendommen. For å regne ut dette tar du netto leieinntekter og deler det på det du betalte for boligen. 

I dette tilfellet blir «yielden» omtrent 2,9 prosent.

Et tall som viser den løpende prosentvise avkastningen fra eiendommen, og dette skal dekke gjeldsforpliktelser og egenkapitalavkastning.

For å finne ut avkastningen på den investerte egenkapitalen i boligen, tar vi også med rentekostnadene, og her ser vi at det årlige resultatet før skatt i dette tilfellet blir på ca. -11,6 prosent på innskutt egenkapital. 

Nedbetaling av lån er ikke en kostnad og er derfor ikke satt opp i regnestykket. Med 85 prosent belåning må imidlertid avdrag betales, det er først når belåning er under 60 prosent at det kan innvilges avdragsfrihet. Nedbetaling av lån ses på av investorer som en kontantstrøm (penger som betales tilbake til deg senere). Hvis rentekostnader pluss avdrag på lånet blir høyere enn leieinntektene, slik som i vårt eksempel, må det lages en plan for hvordan dette skal finansieres. Tilbakebetaling av lån øker egenkapitalen i eiendommen. 

Merk: Innholdet i denne artikkelen er ment verken som investeringsråd eller anbefalinger. Har du noen spørsmål om personlige investeringer, bør du kontakte en finansrådgiver som kjenner deg og din økonomiske situasjon. Husk at historisk avkastning aldri er noen garanti for framtidig avkastning, heller ikke i eiendomsmarkedet.