Lønner det seg å kjøpe utleiebolig?

Kjøper du en bolig nummer to for å leie den ut, vil dette være en finansiell investering. Men hvor mye du sitter igjen med i gevinst, eller tap, kommer an på hvor og hva du kjøper, sier senior finansanalytiker i DNB Markets, Simen Mortensen.

Mortensen har nedenfor satt opp en oversikt over hva du minimum bør ha med i regnestykket når du vurderer eiendommene. 

Få en verdivurdering av boligen din her og sjekk hvor mye du kan kjøpe for.

Slurver du med forarbeidet kan du få en utgift i stedet for en inntekt

- Med dagens lave rente kan det være fristende å investere i en sekundærbolig, særlig i «Oslo-gryta». Men med oppgang i prisene over flere år, har prisene blitt relativt høye. Jeg anbefaler å ha et bevisst forhold til om du tror prisene vil fortsette opp, eller ikke, sier analytikeren.

Mortensen presiserer at du alltid bør regne på lønnsomheten ved å kjøpe i et marked med allerede høye prisnivåer. Løpende inntekter kan fort bli spist opp av rente på boliglån, vedlikehold og felleskostnader. For totalinvesteringen vil også salgsutgifter og dokumentavgift påvirke lønnsomheten av investeringen.

- Mye av verdigevinsten ved boliginvestering ligger jo ikke i selve leieinntektene historisk sett, men i verdistigningen i markedet over tid. Det er uansett svært viktig å tenke nøye over hva som er realistiske forventninger rundt verdistigning, og hvilken risiko det finnes i boligprisene og renteendringer, sier han. 

Hvor skal jeg kjøpe utleiebolig?

Ønsker du å sikre jevn utleie må du sette deg inn i hvilke områder av byen din som er attraktive for leietakere. Er det en høyskole i nærheten, eller er det andre områder du vet er ettertraktet?

- Sjekk ut prisnivået på boliger i de områdene du kunne tenke deg å kjøpe. Det kan du gjøre på Finn.no, velg en tilfeldig leilighet, gå inn på annonsen og klikk på "prisstatistikk". Da får du opp prisstatistikk fra det området. Hvilken prisklasse du opererer med avhenger av din økonomiske situasjon, forklarer analytikeren. 

Skal du kjøpe i Oslo må du være klar over at det kreves minimum 40 prosent egenkapital for å gi lån til sekundærbolig.

- Neste steg er å kartlegge muligheten for fortjeneste. Dette gjør du ved å se på hva du kan vente deg å få i leieinntekter i området du ser for deg å kjøpe. Det kan være lønnsomt å tenke litt størrelse på boligen slik at du kan dele den opp og leie ut flere rom. 

Utleiepriser 2021*

*På Utleiemeglerens side ligger oppdatert statistikk på utleiepriser i ulike deler av landet.

Skal du kjøpe ny eller gammel bolig for utleie?

Det er ikke bare utgifter til boliglånet som kan bli en stor post i budsjettet. Etter hvert som tiden går, må bad, kjøkken, tekniske installasjoner og overflater trolig skiftes. Det anbefales å bytte bad etter 20–30 år og kjøkken har omtrentlig samme levetid.

- Du må heller ikke undervurdere kostnader til dokumentavgift, administrasjon og fremtidig salg, forteller Mortensen.

Dokumentavgiften er på hele 2,5 prosent av boligens verdi ved kjøp av selveierleilighet. Så hvis du for eksempel kjøper en toroms i Oslo med 40 prosent egenkapital, utgjør denne posten litt over 6 prosent av egenkapitalen, og det vil ta rundt 2,5 år med utleieinntekter bare for å kunne dekke opp for denne med markedspriser for 2021.

- Du bør også ta høyde for at boligen blir stående tom i perioder, som for eksempel hvis leietaker sier opp kontrakten og det går litt tid før du finner en ny innflytter. En grei tommelfingerregel kan være å budsjettere med 11,5 måneder i året.

Lønner det seg å investere i utleiebolig? Her er regnestykket

La oss si at Kari vurderer å kjøpe en sekundærbolig i Oslo til 4.910.000 kroner. Hun vil da trenge en egenkapital på ca. 1.960.000 kroner for å få lån, i tillegg må hun dekke dokumentavgiften (ca. 122.750 kr) med egenkapital. Hun kan altså låne 2.940.000 kroner til boligen (60 prosent belåningsgrad). Månedlig leie er blir ca. 13.300 kroner.

- Skal Kari finne ut av hvor mye hun kommer til å tjene på utleie må hun trekke fra felleskostnader, renteutgifter på lånet og skatt på leieinntekten. Eventuell eiendomsskatt må også trekkes fra. Eventuelle besparinger i formuesskatt kan hun legge til. Og husk at skattefradraget på sekundærbolig har blitt redusert over de siste 12 årene, sier Mortensen.

- Jeg kommer fram til at Kari kan forvente å sitte igjen med 53.900 kroner i året, eller ca. 2,7 prosent avkastning på egenkapitalen fra utleiedriften med en rente på 2,1 prosent. Dette skal da også dekke eventuelle avdrag på lånet og vedlikehold av boligen.

Mortensen legger til at renten i Norge er forventet å stige fremover, og at Norges Bank har signalisert flere renteøkninger i tiden fremover, noe som vil påvirke lønnsomheten direkte. 

- Kari kan både «tjene» på eventuell verdistiging i boligprisene når hun selger boligen igjen, samtidig kan hun tape ved et eventuelt fall – da vil belåningsgraden fungere begge veier på egenkapitalinnskuddet.

Regneeksempel: Utleie av toroms i Oslo

Vi har brukt medianpris for en toroms i Oslo som hittil i år ligger på 4,9 millioner. Med egenkapitalkravet som gjelder i Oslo på 40 prosent, vil denne leiligheten kreve en egenkapital på ca. 1 960 000 kroner. Gjelden vil da komme på 60 prosent av kjøpssummen, som tilsvarer ca. 2 940 000 kroner.  

*Vi har tatt utgangspunkt i 11,5 måneder utleie i året i snitt.

*Eiendomsskatt gjelder kun for boliger med verdi over 5.7 mill. i Oslo 

Sjekk oppdaterte skattesatser på skatteetatens sider!

Det er vanlig å regne på hvor høy direkteavkastning du får på investeringen, dette kalles «yielden» på eiendommen. For å regne ut dette tar du netto leieinntekter og deler det på det du betalte for boligen. 

I dette tilfellet blir «yielden» omtrent 2,3 prosent.

For å finne ut avkastningen på den investerte egenkapitalen i boligen,  tar du resultatet før skatt og deler det på egenkapitalen. 

I dette tilfellet blir det ca. 2,6 prosent.

Nedbetalingen av lånet er ikke en kostnad, men det er en kontantstrøm (penger som betales tilbake). Hvis rentekostnader pluss tilbakebetaling av lån er høyere enn leieinntektene, må du ta høyde for hvordan dette skal finansieres. Tilbakebetaling av lån øker egenkapitalen i eiendommen. 

Det tar gjerne lang tid før en utleiebolig er lønnsom

Hvis vi tar med effektene av dokumentavgift og transaksjonskostnader ved salg (pris på eiendomsmeglertjenester) så vil det ta over tre år og tjene inn igjen bare disse to utgiftene på utleie i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende vil det ta fire år å tjene inn igjen dokumentavgift og transaksjonskostnader i Bergen med inntektene fra utleien.

- Hvorvidt det lønner seg å kjøpe utleiebolig avhenger med andre ord veldig av hvor lenge du skal eie og leie ut, og verdiutviklingen på boliger i området du velger å kjøpe. Det er mange andre investeringer som kan virke mer attraktive, og krever mindre oppfølgning av leietakere og annet.

- Til syvende og sist bør du investere i det du er mest komfortabel med ut fra egen kunnskap og erfaring, avslutter Mortensen i DNB Markets.