Boliglån! Hvor mye kan du få og hvordan søke?

Her finner du alt du trenger å vite om boliglån. Hva banken trenger for å kunne gi deg lån og hvordan du kan søke.

KLAR TIL Å GÅ PÅ VISNING? Sett deg først inn i hvordan du kan få lån og søk finansieringsbevis, oppfordrer forbrukerøkonomen. Foto: Stig B. Fiksdal
Lesetid 6 min lesetid
Publisert 06. mar 2024
Artikkelen er flere år gammel

Forbrukerøkonom i DNB, Silje Sandmæl, oppfordrer deg  derfor til å lese denne artikkelen.

- Du bør sette deg inn i hva som avgjør om du får boliglån. Og eventuelt hvor mye. Visste du for eksempel at rammen på forbrukslån eller kredittkort påvirker hvor mye du kan få låne? spør hun.

Det er faktisk slik at selv om du har brukt bare 5.000 av en kredittkortramme på for eksempel 100.000 kroner, så vil hele rammen på 100.000 kroner inngå i bankens vurdering av hvor mye du vil få i samlet gjeld. Denne vurderingen er banken pålagt å gjøre. Hensikten er å unngå at du tar opp mer lån enn du klarer å betjene.

Slik finner du ut hvor mye du kan få låne

- Hvis du er i markedet for å kjøpe bolig, er det urt å starte med å skaffe et finansieringsbevis, anbefaler leder for låneavdelingen på DNBs kundesenter, Tor Henrik Teigen.

Da får du vite hvor mye du kan by. Et finansieringsbevis varer i tre måneder før det må fornyes, men du kan endre det underveis. For eksempel hvis du går opp i lønn eller får samboer som du skal kjøpe sammen med. Du behøver heller ikke bruke hele rammen.

Her kan du avtale samtale med en av bankens rådgivere

SØK FINANSIERINGSBEVIS: - Da får du vite hvor mye du kan by, sier leder for låneavdelingen på DNBs kundesenter, Tor Henrik Teigen. Foto: Stig B. Fiksdal

Slik søker du 

Det er to måter å søke finansieringsbevis eller boliglån på.

Du kan avtale møte med en kunderådgiver på et bankkontor. Eller du kan søke digitalt og eventuelt snakke med en kunderådgiver på telefon . Å søke digitalt er mest effektivt, og du får raskt svar.

- Å søke digitalt er både raskere og enklere. Du slipper å møte opp i bankkontoret, men kan søke fra der du er via PC-en eller mobilen. Når du søker digitalt slipper du også å laste ned og sende skattemelding og lønnsslipper til banken slik du ellers må.

Teigen sier det bare er å samtykke, så vil alt dette skje digitalt.

- Også hvis du har medlåntakere. De kan bekrefte digitalt når de får melding om å gjøre det. 

Søk finansieringsbevis her

Dette må banken ta hensyn til

Slik ser i korte trekk gjeldende boliglånsforskrift fra myndighetene ut. Det vil si at følgende må være på plass for at banken skal kunne gi deg lån:

  • Samlet gjeld (merk at det er inklusiv kredittrammer og studielån, men minus penger på BSU-konto) skal ikke være større enn 5 ganger inntekten
  • Hvis du skal bo i boligen selv, må du ha minst 15 prosent egenkapital (penger på BSU-konto tas med i beregningen av egenkapital)
  • Bankene har rom til å bruke skjønn i 8 prosent av andelen lån de gir i Oslo, og 10 prosent i resten av landet

DNB gjør alltid individuelle vurderinger

Vær klar over at prisen banken kan tilby kan avvike fra prislisten fordi ulike personer har forskjellig sikkerhet, inntekt og betalingsevne. Andre forhold kan også spille inn, for eksempel hvor du bor og hva slags type bolig du skal kjøpe.

Banken ser etter betalingsevne, betalingsvilje og sikkerhet

Sikkerheten er pantet som banken tar i boligen. Har du ikke nok egenkapital, det vil si 15 prosent, så må noen stille realkausjon. Det vil si at banken i tillegg til å ta pant i boligen du kjøper, også trenger å ta pant i noen andres eiendom, for eksempel dine foreldres.

Slik vurderer banken betalingsevnen din

- For å bedømme betalingsevne ser vi på inntekt i forhold til samlet lån. Det er en fordel å ha fast arbeid, men det er ingen betingelse. Dette vurderes i hvert enkelt tilfelle, så sjekk gjerne med oss selv om du ikke har fast jobb. Vi vet for eksempel at det er stor sannsynlighet for at sykepleiere og lærere kan få jobbe så mye de vil selv om de ikke har fast ansettelse, sier Teigen.

Vi strekker oss langt for å hjelpe førstegangskjøpere inn på boligmarkedet
Tor Henrik Teigen

- Vi strekker oss langt for å hjelpe førstegangskjøpere inn på boligmarkedet. Når vi ser inntekt opp mot samlet lån vurderer vi derfor også inntektspotensialet fram i tid. På den annen side ser vi også på hvor mye samlet lån du har og om du fortsatt vil klare å betale ned på det du i realiteten skylder hvis boliglånsrenten skulle stige til med 3 prosentpoeng fra dagens nivå, jfr den justerte boliglånsforskriften,  opplyser han.

Du kan øke betalingsevnen ved å leie ut et rom:

Nytt nå er at DNB tilbyr boligkjøpere mellom 18 og 33 år å øke inntekten og dermed også lånemulighetene, ved å kjøpe en leilighet med et ekstra soverom, som de leier ut. DNB beregner da en ekstra inntekt ut fra forventet leieinntekt fra rommet, men maksimalt 7.500 kr i måneden.

Får du leid ut rommet for denne prisen hver måned hele året kunne dette gitt 450.000 kroner mer i lån – hvis banken kunne beregne dette kun ut fra leieinntekt og gjeldsgrad. Det kan den imidlertid ikke, for mye kan skje. Blant annet kan leieinntektene utebli noen måneder, og den typen risiko må banken ta høyde for.

Utleie av et rom vil bidra til at du får låne en god del mer, men altså ikke fullt så mye som 450.000 kroner mer.

Slik vurderer banken betalingsviljen din

- Når vi skal vurdere betalingsviljen din, ser vi på hvordan du sparer, hvor stort forbruk du har, hvordan du bruker kredittkortet ditt og om du betaler regningene dine. Hvis du gjør det og har et forbruk tilsvarende det som brukes i SIFOs referansebudsjett – og dessuten har vært dyktig til å spare – er det positivt. Hvis du har betalingsanmerkning derimot, så får du ikke lån. 

Kausjon eller medlåntakere kan gjøre boligkjøp mulig

Studenter og andre med lav inntekt kan også få boliglån hvis de har godt med sparemidler og god økonomisk kontroll.

Foreldrene skal være klar over at de som medlåntakere blir solidarisk ansvarlig for hele barnets boliglån
Tor Henrik Teigen

- Har de ikke nok egenkapital kan de som nevnt likevel få lån hvis noen stiller som realkausjonist for egenkapitalen de mangler. Det vi si at for eksempel foreldre lar banken ta pant i boligen sin for et beløp tilsvarende den egenkapitalen som barnet mangler. Har du som student heller ikke solid nok inntekt eller betalingsevne, kan foreldrene også stille som medlåntakere. Foreldrene skal imidlertid være klar over at de da blir solidarisk ansvarlig for hele barnets boliglån og at det kan legge begrensninger for hva de selv kan gjøre, for eksempel bytte bolig eller kjøpe fritidsbolig.

Hva risikerer medlåntakere og kausjonister?

- Hvis foreldre har kausjonert for manglende egenkapital på for eksempel 500.000 kroner for en sønn, og vedkommende ikke overholder gjeldsforpliktelsene sine, kan banken gjøre kausjonen gjeldende. Det vil si at foreldrene da må innfri de 500.000, for eksempel med oppsparte midler eller ved å ta opp eget privat lån. Har ikke foreldrene tilstrekkelig betalings- eller betjeningsevne på det aktuelle tidspunktet, kan banken kreve at foreldrenes bolig, som banken har pant i, selges for å få realisert de 500.000 kronene. Hvis foreldrene dessuten er medlåntakere, er de også solidarisk ansvarlig for at hele lånet tilbakebetales, ikke bare for den manglende egenkapitalen.

Når kan mulige medlåntakerne og kausjonister tekke seg ut?

- Dette skjer ikke før barnet søker om å få overta hele lånet på egne hender, eventuelt sammen med samboer eller ektefelle. Det kan gjøres ved å sende en mail til rådgiver. Banken vil innvilge dette hvis barnet, eventuelt sammen med samboer, kan klare utgiftene i SIFOs referansebudsjettet i tillegg til å kunne betjene boliglån, studielån og eventuelt andre lån hvis boliglånsrenten skulle stige med  3 prosentpoeng. Lånet kan heller ikke overstige 5 ganger barnets inntekt.

Opplever du at mange unge bare lar dette skure og gå, at mange har medlåntakere og kausjonist selv etter at de kan klare å betjene lånet alene?

- Nei, vi erfarer at de fleste unge gjerne vil stå på egne bein så fort som mulig, men det kan jo ta noen år før de kommer dit. Det kan gå utover foreldrenes handlingsfrihet. Vi snakker ofte med foreldre som ønsker lån til hytte eller oppussing, men som vi må si nei til fordi de står heftet for all gjelden til barna også.

Slik sjekker du din totale kredittramme

Alle finansforetakene i Norge er nå pålagt å rapportere inn alle personkunders forbruksgjeld og kredittrammer til gjeldsportalene/gjeldsregistrene.

Hovedhensikten er at banker og andre långivere skal få et bedre grunnlag for å vurdere lånesøknader.

Som nevnt øverst i artikkelen er det din totale kredittramme bankene ser på, ikke hvor mye du faktisk har brukt av den.

Norsk Gjeldsinformasjon har utviklet gode spørrenettsider for norske forbrukere. Der kan du logge deg inn via mobil, nettbrett eller PC og hente ut full oversikt over egen forbruksgjeld og total kredittramme. Tjenesten er gratis for personkunder.

Les mer om dette og sjekk egen forbruksgjeld og kredittrammer på Norsk Gjeldsinformasjons egne nettsider: norskgjeld.no

Du kan også hente ut slik informasjon på Evrys gjeldsregisteret.com blant annet.