Investering i eiendom: Privat eller via eiendomsselskap?

Norsk regelverk åpner for ganske betydelig privat investering i eiendomsmarkedet.

– Ved investering i fast eiendom er det aktivitetens omfang som er det viktigste kriteriet ved vurderingen av om utleien utgjør virksomhet. Ved vurderingen av ditt aktivitetsnivå så er det viktig å være klar over at det ikke bare er aktiviteter som er utøvet av deg personlig som er relevant. Har du satt bort arbeidet til andre, og aktiviteten utøves for din regning og din risiko – så regnes dette fullt ut som din egen aktivitet, sier Joachim K. Johannessen, advokat i Skattebetalerforeningen.

Advokaten forteller at som en tommelfingerregel vil det regnes som næring om en eier og leier ut fem eller flere boenheter, eller mer enn 500 kvm næringseiendom (se Skatteetaten).

– Merk imidlertid at dette ikke er en fast grense, og ved høy aktivitet som eksempelvis korttidsutleie kan også færre enheter utgjøre næring, sier han.

– Så kan det også hende at aktivitetsnivået er lavt slik at utleie av flere enn fire enheter fortsatt anses som passiv kapitalforvaltning.

Les mer om aktivitetsnivå på Skatte-ABC 2023/2024, under kapittel «Utleie av bygninger».

Som hovedregel kan du likevel privat eie og leie ut opp til fire boenheter. Du kan selvsagt også velge å gjøre det gjennom et eiendomsselskap. I denne artikkelen sammenligner vi de to alternativene på noen viktige områder.

Lånekostnader og -muligheter ved investering i eiendom

Privatpersoner har lavere lånerenter enn bedrifter når det kommer til investering i eiendom. Dette skyldes at de hefter for lån med sin personlige formue og fremtidige inntekt, og det er derfor relativt lav risiko for bankene. I henhold til Boligutlånforskriften er kravet til egenkapital 15 %.

Høyere risiko bidrar til at bedriftslån er dyrere enn private lån. Etableringsgebyr og renter er høyere og nedbetalingstiden er kortere. Dette stiller høyere krav til betjeningsevne og lønnsomhet for å klare å møte avdragene.

Regnestykket avgjør hvor mye som kan lånes

Johannessen forteller at en utfordring for en del privatpersoner er at de ikke har muligheten til å ta opp mer lån, da man maksimalt kan låne opptil fem ganger inntekten.

– For enkelte kan det være et alternativ å gjøre boliginvesteringer gjennom et selskap, sier Johannessen.

– I bedrifter er det nemlig slik at det som betyr noe for låneevnen, er prosjektets inntekter og utgifter. Har du funnet et objekt der leieinntektene vil dekke lånet og du i tillegg har egenkapitalen kan det være muligheter.

Skatt ved utleie

Som privat utleier av en boenhet du ikke bor i selv vil leieinntekter beskattes som kapitalinntekt med en sats på 22 % fra første krone. For utleie av egen bolig (langtid - eller korttidsutleie), er det egne regler. Skattereglene gjelder også for fast eiendom i utlandet, men her kan enkelte skatteavtaler begrense norsk beskatningsrett.

– Når en regnskapsbehandler boligen trekkes fradragsberettigede utgifter fra, slik som f.eks. vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og eiendomsskatt. Du blir altså beskattet på overskuddet. Et eiendomsselskap beskattes noe annerledes, forklarer Johannessen.

Overskuddet blir beskattet med 22 % selskapsskatt.

– Det er imidlertid viktig å huske på at dette er selskapets penger, ikke aksjonærens. Dersom du ønsker å hente ut noen av inntektene til eget bruk må dette gjøres som lønn eller (mer utbredt) aksjeutbytte, sier Johannessen.

Aksjeutbytte beskattes med effektive 37,84 %, som kommer i tillegg til selskapsskatten. Til sammen vil du altså få en marginalskatt på 51,51 % på leieinntekter tatt ut av aksjeselskap som utbytte.

– Gjør du uttaket som lønn kan skatteprosenten bli noe lavere eller høyere, avhengig av hvor stor din øvrige inntekt er, sier skatteeksperten.

– Dette er nok den viktigste grunnen til at de fleste velger å investere i eiendom privat, i hvert fall inntil porteføljen blir så stor at de ikke har annet valg enn å opprette eiendomsselskap for ytterligere investeringer, sier han.

Skatt ved salg

Gevinst ved salg av eiendom du ikke har bodd i selv i minst 12 av de siste 24 månedene beskattes med 22 %. Skatteprosenten er den samme ved salg fra AS, men i tillegg tilkommer igjen utbytteskatt på 37,84 % dersom du vil hente gevinsten ut av selskapet.

– Selges eiendommen med tap kan dette fradragsføres, men for privatpersoner kun i de tilfeller der en eventuell gevinst også ville vært skattepliktig, sier Johannessen.

Eiendomsselskaper kan også oppnå noen andre skattemessige fordeler ved salg. Etter fritaksmetoden er selskapsaksjonærers gevinst ved salg av aksjer som hovedregel skattefri.

Holdingselskap

La oss se for oss at du eier et holdingselskap som igjen eier et eiendomsselskap med én eiendom. Dersom du selger selve eiendommen, vil eiendomsselskapet få 22 % beskatning av gevinsten. Men, dersom holdingselskapet i stedet selger aksjene vil gevinsten være skattefri. Kjøper får selskapet med alle tilhørende eiendeler, gjeld og skatteposisjoner.

– Siden juridisk eier av eiendommen ikke endres vil det heller ikke være nødvendig å tinglyse ny hjemmel, og en unngår dermed dokumentavgiften på 2,5 %, sier Johannessen.

– Ha imidlertid i mente at kjøper vil her være en aktør som er interessert i eiendommen som en investering, ikke privatpersoner som ønsker et sted å bo. Markedet av interesserte kjøpere kan således være betydelig mindre, avhengig av objektet.

Risiko ved investering i eiendom

Mange som ønsker å starte eiendomsselskap heller enn å investere privat begrunner dette med et ønske om å redusere risiko. Aksjeselskap er som kjent egne juridiske personer, og aksjonærene kan dermed kun tape det de har skutt inn i selskapet.

Dersom boligmarkedet skulle kollapse og man ikke har inntekter til å betjene eiendomsselskapets lån, vil egen formue stå utenfor ved en eventuell konkurs.

I tillegg vil man ha muligheten til å redusere risiko ytterligere ved å opprette forskjellige selskaper for forskjellige eiendomsinvesteringer, gjerne i en holdingstruktur. Dersom en investering viser seg å være lite levedyktig og inntjeningen ikke er nok til å betjene lånet, så vil eventuell konkurs ikke gå ut over de andre investeringene.

– Eier man alt privat «i samme kurv» (eller, alt i samme selskap), så vil overskuddet fra de gode investeringene kunne gå til å dekke underskuddet i de dårlige, sier Johannessen.

– Likevel er det slik at bankene i mange tilfeller vil stille krav om sidesikkerhet fra aksjonæren når et nystartet selskap tar opp lån for å kjøpe eiendom. Hvor stor denne sidesikkerheten vil være varierer, men en viss privat eksponering vil det vanligvis være. Skal bedriften låne uten at aksjonærene inkluderes må leieinntektene være tilstrekkelig til å dekke hele lånet. I tillegg kommer egenkapitalen som aksjonærene må skyte inn av egne midler.

– Den private risikoen er derfor lavere med aksjeselskap, men langt fra ikke-eksisterende.

Egen bruk

Egen bruk av privat eid bolig eller fritidseiendom blir ikke beskattet. Eies eiendommen gjennom et aksjeselskap må du enten betale leie for privat bruk, eller du vil bli beskattet for markedsverdi av bruken.

– Det mange ikke er oppmerksomme på er at det er nye regler for beskatning av privat konsum i selskap fra og med 2024. Det betyr at dersom du er aksjonær i et selskap skal du betale markedsleie når du bruker eiendommen. 

Her kan du lese mer om skattereglene på skatteetaten.no.

Investering i eiendom: Konklusjon

– Normalt er det få fordeler for «folk flest» ved å investere i eiendom gjennom et aksjeselskap. Aksjeselskap er mer interessant for aktører med større ambisjoner og mer kapital, avslutter Johannessen.