Hvordan regne ut eierbrøk

Hvordan regne ut riktig eierandel i felles bolig?

Mange som kjøper bolig sammen sliter med å bli enige om hvordan eierbrøken skal være, forteller Silje Sandmæl. – Sånn gjør dere det!

EIERBRØK: Mange ønsker å låne for å kjøpe seg inn i samboers eller ektefelles bolig. Slik regner dere ut riktig eierbrøk, sier Silje Sandmæl. Foto: Stig B.Fiksdal
Lesetid 3 min lesetid
Publisert 09. jul 2024
Artikkelen er flere år gammel

– Han hadde mer egenkapital enn deg, men dere deler på hele lånet. Hvor mye eier du da og hvor mye eier han?

Inn og ut med like mye

En avtale skal føles rettferdig for begge parter, sier Silje Sandmæl. Samtidig kommer vi ikke bort fra tallenes tale. Den som betaler mest av boligen, vil eie mest av boligen. Dette gjelder uansett om du kjøper med en kjæreste eller en venn.

– Det er jo ikke alltid slik at begge har like mye egenkapital og råd til å betale like mye på lånet.

Slik setter dere opp eierbrøken

Din andel av egenkapital og lån / boligens totale verdi = eierandel

Eksemepl: Boligen er verdt fem millioner. Du kjøper deg inn med to millioner. Du deler da to millioner på fem:

2 000 000 / 5 000 000 = 40 prosent eierandel

Hvor mye du går inn med, avgjør hvor mye du går ut med
Silje Sandmæl, forbrukerøkonom

Dere må se på hva den enkelte har betalt, sette opp regnestykket og se hvordan brøken blir.

– Det du går inn med er i prinsippet hva du skal gå ut med, sier Silje Sandmæl.

Dette gjelder enten du er samboer eller om du er gift, og det gjelder uansett om du har betalt mest av andre løpende utgifter.

Du må betale på boligen, for å eie boligen. 

Det aller viktigste er å ha en skriftlig avtale

Det aller viktigste er å sette opp eierforholdet skriftlig og at avtalen signeres med vitners bekreftelse, forklarer forbrukerøkonomen.

– Hvis det er «opplest og vedtatt» hvem som eier hvor mye, vil dere unngå mye krangling om forholdet skulle ta slutt, eller om boligen selges underveis.

Dere finner skjema for samboeravtale på DNBs rådgivingssider.

Et enkelt regneeksempel

«Johan» og «Torstein» kjøper en bolig til fire millioner. Johan har 800 000 kroner i egenkapital, mens Torstein har 200 000 kroner. De tar opp tre millioner i lån. Begge skal betale like mye på lånet hver måned.

Hvor stor eierandel får de da hver seg?

For å regne ut må begge legge sammen hvor mye de gikk inn med av egenkapital og lån. For Johan blir dette 800' + 1,5 million (halve lånet), og for Torstein blir det 200' + 1,5 million. Altså hhv. 2,3 millioner og 1,7 millioner.

Eierbrøken blir da slik vi har satt opp under, Johan vil være eier av 57,5 prosent av boligens verdi og Torstein 42,5 prosent.

– Dette bør de føre opp i samboeravtalen, slik at de vet hvor stor andel av eventuell gevinst eller tap den enkelte skal få den dagen boligen selges igjen, sier Sandmæl.

Gevinsten, eller tapet, skal deles etter samme brøk.

Hele regnestykket blir slik:

KJØPT SAMMEN: Johan og Torstein har kjøpt sammen. De skal skrive samboeravtale og lurer på hvordan lånet skal fordeles i avtalen. (Illustrasjonsfoto) Foto: NTB
 


Johan

Torstein

Andel av lån

1 500 000

1 500 000

Egenkapital

   800 000

   200 000

Total andel av kjøpesum

2 300 000

1 700 000

Andel ift totalsum

2 300’/ 4 000’

1 700’ /4 000’

Eierandel

57,5 %

42,5 %

Hva hvis de vil eie 50 /50?

Selv om Johan og Torstein går inn med ulik andel egenkapital, kan de likevel eie hver sin halvpart (50/50) av boligen.

– Forutsetningen er da at de to inngår en avtale seg imellom at den ene av partene skal betale mer på lånet og de månedlige kostnadene enn den andre.

Da verdien er 4 millioner og en femti prosents andel vil koste 2 millioner, vil Torstein da måtte ta opp og betale på 1,8 millioner i lån utover sin egenandel på 200 000 kroner.

Johan på sin side har betalt 800 000 kr. av sin andel med sparepenger og må låne 1,2 for å dekke opp sin andel.

– Står lånet på begge gjensidig må Torstein måtte betale 60 prosent av rentekostnadene og avdraget hver måned, sier Sandmæl.

Hvis de ønsker å eie 50/50 blir regnestykket bli slik: 

 


Johan

Torstein

Andel av lån

1 200 000

1 800 000

Egenkapital

   800 000

   200 000

Total andel av kjøpesum

2 000 000

2 000 000

Andel ift totalsum

2 000’/ 4 000’

2 000’/ 4 000’

Eierandel  50 %
50 %

Hvordan gjeld og egenkapital er skjevdelt er viktig å dokumentere i en samboeravtale

Ved et eventuelt brudd hvor den ene vil kjøpes ut må markedsverdi settes og overskuddet eller antatt verdiøkning deles i to.

– I dette eksempelet ville Torstein ved et brudd sannsynligvis hatt mer gjeld enn Johan, og dermed ville han også ha sittet igjen med et lavere overskudd ved et eventuelt salg, avslutter Sandmæl.