Jo mer forberedt du er, desto tryggere vil det være å gjennomføre kjøpet

Drømmer du om feriebolig i Frankrike, Spania eller Portugal?

Det er ingen hemmelighet at nordmenn elsker å feriere i Frankrike, Spania og Portugal, like lite som det er at mange av oss drømmer om å eie en feriebolig i ett av disse tre landene.

DRØMMEN: Mange som har vært på ferie i Sør-Frankrike, har sikkert kikket på et hus og tenkt: "Her kunne jeg lett bodd". Foto: NTB scanpix
Lesetid 9 min lesetid
Publisert 15. apr 2021
Artikkelen er flere år gammel

For det er stadig flere nordmenn som har mulighet til å oppfylle denne drømmen når de finner akkurat den leiligheten eller det huset i ett av disse foretrukne ferielandene.

Men: Hvor skal du begynne når du kommer over noe på ferie som er til salgs og som du blir umiddelbart stormforelsket i? Her bør nemlig alle trå forsiktig, siden det er mye å sette seg inn i og ditto mange potensielle fallgruver.

Det du trenger er å snakke med eksperter. For: Jo mer forberedt du er, desto tryggere vil det være å gjennomføre kjøpet

En av dem er sales og relationship manager Mona Eriksen, som holder til i vår avdeling i DNB Luxembourg, og kan dette med feriebolig i utlandet. Mona har over ti års erfaring med finansiering av ferieboliger for nordmenn i utlandet, og hun deler gjerne sin kunnskap med dere som går med planer om å kjøpe drømmeboligen i utlandet.

Feriebolig i Spania? Skaff deg finansieringsbevis

Boligkjøpsprosessen er svært annerledes enn i Norge – hvordan da?

Ta Spania som eksempel: Prosessen med kjøp og etablering av pant i boligen byr på en vesentlig lengre prosess enn du er vant med fra Norge. 

Meglere har ikke samme ansvar; alle meglere kan for eksempel selge de samme eiendommene. Det er en advokat som styrer prosessene og som har forsikringsordninger som dekker dem operasjonelt. Det er krav til takst på alle boliger og krav til framskaffing av dokumentasjon som må hentes ut fra spanske registre (såkalte townhall), som må framlegges i forbindelse med overskjøting.

Alle som skal eie må skaffe seg NIE-nummer som er et skatte-ID-nummer som du må ha FØR du kan signere. All signering og oppgjør foregår hos Notar og betales med sjekk.

DNB Luxembourg gir deg en «egen» person som «holder deg i hånden» gjennom hele låneprosessen.

Les mer
KAN FERIEBOLIG OG LOVER OG REGLER: Mona Eriksen har over ti års erfaring med å hjelpe nordmenn med å finansiere ferieboliger i utlandet. Foto: Lisbeth Ganer

Hva er det første du bør tenke på når det gjelder feriebolig?

Si at jeg og min bedre halvdel vurderer å skaffe oss noe på Costa del Sol etter å ha feriert der i årevis – hva er det første vi bør tenke på FØR avreise sørover, Mona?

- Dere må planlegge som dere gjør i Norge – å søke om et finansieringsbevis! Ingen går i en budrunde hjemme uten at de vet at de har finansieringen i orden. 

I tillegg er det selvsagt viktig å ha en realistisk oppfatning av egen økonomi, minner også Eriksen om:

- Har jeg råd å kjøpe? Hvor mye kan jeg investere? Har jeg nødvendig egenkapital? Hvor kan jeg eventuelt hente nødvendig egenkapital? Det er kanskje litt kjedelige svar, men vi ser at mange drar ned og blir fanget av sol og sommer og plutselig dukker drømmeobjektet opp.  Skuffelsen blir så stor om det i etterkant viser seg at man ikke har råd. 

Det kan også være en god idé å finansiere kjøpet med pant i den boligen du skal kjøpe utenfor Norge. Tenk litt «utenfor boksen»; det er viktig at du beholder fleksibilitet i "hjemmeøkonomien" til andre formål. 

«Skynde seg langsomt»

Videre vil Mona også anbefale «å skynde seg langsomt».

- I hvilket område ønsker jeg å kjøpe? Du kan nemlig finne drømmeboligen hvor som helst. Når har du tenkt til å benytte eiendommen? Det kan være stor forskjell i de ulike områdene i og utenfor sesong. Utenfor sesong kan du oppleve at det er folketomt og at mange restaurantene er stengt. Bruk tid, det er mitt beste råd. 

Ikke la deg presse av megler!

Meglersystemet i Spania er annerledes enn i Norge. «Alle» meglerne kan selge alle eiendommene, det er veldig sjelden at en megler har «eksklusivitet». Du kan finne samme eiendommen hos flere meglere og i noen tilfelle også til ulik pris. Og finner dere først drømmeobjektet, kan den lokale megleren plutselig si at dette objektet er det kø på, fortsetter Eriksen.

- Det er sjelden budrunder, så ikke la deg presse av megler til å tro at andre kjøpere står i kø og at du må skynde deg å reservere boligen. Og ikke skriv under på noe uten at du har satt deg godt inn i kostnader, betingelsene og tidsplanen for overdragelse.

Det er sjelden kamp om boligen, og den prisen som er annonsert er den høyeste prisen selger håper å oppnå. Meglers jobb er å få selger og kjøper til å bli enige om pris slik at handelen kan komme i stand. Meglere lever av provisjon og betales av selger.

Ikke overfør direkte til selger!

- Husk å overføre reservasjonsbeløpet til klientkonto hos den advokaten som skal bistå deg i kjøpet. Det skal altså ikke overføres direkte til selger!

Lurer du på noe om boliglån til feriebolig i utlandet? Kontakt boliglan@dnbgroup.lu – som er betjent hele tiden. 

Du kan miste reservasjonsbeløpet!

Mona forteller at det skjer litt for ofte at nordmenn reiser nedover og forelsker seg helt i en eiendom, og så signerer eller reserverer – bare for å angre veldig. De kjenner ikke til kostnadene knyttet til kjøpet og de har heller ikke oversikt over hvor mye egenkapital de trenger.

Sørg for å avdekke hva du faktisk har råd til å kjøpe
Mona Eriksen

De typiske feilene mange gjør

- Den typiske feilen er å signere før du har avdekket om du faktisk har råd til boligen. Det er allikevel ikke sikkert at du får tilbake det innbetalte reservasjonsbeløpet.

Den andre typiske feilen er at du glemmer undersøkelsesplikten din, da boligene oftest kjøpes «as is».  Reklamasjonsretten skiller seg vesentlig fra norsk lovgivning og inneholder i mange tilfeller kortere reklamasjonsfrister. For enkelte typer feil og mangler har du ingen reklamasjonsrett etter at du har overtatt boligen. Skjulte feil og mangler er typiske mangler som ikke er synlige ved første øyekast, som for eksempel fuktskader. Åpenbare feil og mangler er derimot mangler som man burde ha oppdaget ved befaring av boligen, det får du ikke kompensert i etterkant.

- Det er kanskje et tankekors i en tid hvor flere kjøpere etter hvert nøyer seg med digital visning. 

Mona sier at hvis du blir lurt i Norge, så er det noen som passer på deg. Det gjelder ikke nødvendigvis i disse landene. Blir du lurt, så blir du lurt, understreker hun – og poengterer:

- Du har ikke råd til å ikke vite hva du gjør. 

Hva med nærhet til kommunikasjon og egen bil versus leiebil?

Hvor viktig er egentlig dette med nærhet til flyplass, sand og strand og butikker, er det sikkert mange som lurer på når de finner drømmeobjektet? 

Det er lett å bli forelsket i noe og kanskje glemme flyplassen ligger ti mil unna.

– Dette avhenger helt av individuelle ønsker og behov, sier ekspert Mona. – Det er imidlertid viktig at hver enkelt har tenkt igjennom dette på forhånd. Lag din egen liste med «kravspec». Hva er dine behov? To soverom, tre soverom, strand i nærheten, nærhet til butikk? Jo mer detaljert du lager «kravspecen», jo lettere blir det for megler å finne drømmeobjektet.

Hvordan vurderer du dette med egen bil på stedet eller leiebil ved hver ferie?

– Begynn med å leie, vurder kost-nytte og hvor stort behovet for egen bil er. Dette varierer mye fra sted til sted. Pris for leie av bil i Sør-Europa er ofte rimelig. Skal den stå parkert på flyplassen? Det kan koste like mye som en leiebil.

Les mer
ENKELT I SPANIA: Livet i nordmenns favorittferieland er behagelig. Det er ikke rart mange av oss drømmer om eie noe eget her, som for eksempel en litt enklere leilighet. Foto: NTB scanpix

Meglersystemet i Sør-Europa er helt annerledes enn hjemme

Ferieboligeksperten sier at DNB samarbeider med mange gode lokale meglere, men advarer mot at det finnes meglere som verken har kompetanse eller erfaring. Det er stor forskjell i kvalitet og seriøsitet blant meglere i Sør-Europa. Derfor er det viktig å være kritisk til det du blir forelagt. En tidlig og god dialog med banken vil hjelpe deg til å unngå de største fellene.

- Det kreves lite for å bli megler her nede. Det er viktig at du gjør research på megleren du velger å benytte. Når du finner ferieboligen din på for eksempel Finn.no, tror du kanskje at megleren som er oppgitt er den eneste megleren som selger denne leiligheten. Men det stemmer nødvendigvis ikke. Det mest normale er at det er mange meglere som selger samme leilighet. Slik er det ikke i Norge.

Prisen på Finn.no er ikke den faktiske kostnaden

Mona anbefaler å benytte seg av DNBs nettverk i de respektive landene, og understreker at de har over 10 års erfaring med å bidra til å trygge prosessen rundt finansiering og kjøp for nordmenn.

Å kjøpe feriebolig i utlandet gir ofte et helt annet kostnadsbilde enn mange tror, sier du – hvorfor er det egentlig slik, Mona?

- Mange er ikke klar over at den prisen du ser på Finn.no ikke er den faktiske kostnaden for å kjøpe eiendommen, du må også ta høyde for avgifter som kommer i tillegg. Å eie eiendom i utlandet er også forbundet med driftskostnader og transportkostnader som det kan være lett å glemme i planleggingsfasen. Det er viktig å ha en finansiell buffer slik at du takler uforutsette merkostnader.

Mange meglere «regner hjem» kjøpet ved å bevise at boligen kan generere leieinntekter nok til å dekke de fleste kostnadene. DNB Luxembourg legger ikke disse utleieinntektene inn i sine beregninger. Klarer du ikke å betjene lånet uten disse, skal du sannsynligvis ikke kjøpe. 

Låne i norsk eller utenlandsk valuta?

Her er Mona klar i sin tale:

- Å låne i euro kan bety at du reduserer valutarisikoen. Etter ti års erfaring med å finansiere ferieboliger for nordmenn, opplever vi at flere velger å bytte boligen de eier i utlandet. Dette da behovene endrer seg med tiden. Om du ikke er helt sikker på at du skal eie boligen i lang tid, kan det være smart å finansiere kjøpet i lokal valuta. Det er størst valutarisiko ved å ta opp lån i en annen valuta enn den valutaen boligen omsettes i.

DNB er den eneste norske banken som tilbyr lån med pant i den utenlandske boligen – hvorfor vil det være viktig for noen?

- Dette gir deg fordeler knyttet til lånevaluta, samt til å bevare økonomisk handlefrihet i din hjemmeøkonomi. Det kan også være fornuftig basert på lokal arve- og skattelovgivning.

Kan det være smart å involvere en lokal takstmann og advokat? Men blir ikke det dyrt også?

- Det koster penger for både takstmann og advokat, men dette er likevel en billig og helt nødvendig forsikring, spesielt hvis du velger å kjøpe uten å ta opp lån.  Da er det svært viktig å få en uavhengig vurdering. Vi anbefaler derfor å ha en egen advokat som trygger dine interesser i kjøpsprosessen. Det er ikke her du skal spare!

KOSELIG I SPANIA: Mijas er en kommune i provinsen Málaga og er en av Spanias desidert største kommuner. Foto: NTB scanpix

Du er ikke garantert at du får leid ut en feriebolig

DNB legger ikke til grunn mulige leieinntekter kjøper kan få fra ferieboligen, hvorfor gjør dere ikke det?

- Dette gjør vi av forsiktighetshensyn. Du er ikke garantert å få leid ut ferieboligen. Det har vi ferske eksempler på forbundet med covid-19 situasjonen, hvor utleiemarkedet fikk seg en knekk, sier hun, og fortsetter:

- Vi ønsker ikke at våre kunder skal være engstelige for at de ikke får leid ut, men at dette er en positiv oppside.

Dersom du ønsker å leie ut, anbefaler DNB å leie ut i euro. Da har du inntekt i samme valuta som du har utgifter knyttet til din utenlandske bolig.

Hva slags standard leter den typiske nordmannen etter?

- Norske kjøpere ser etter høy standard, de kjøper gjerne i prosjekt som skal bygges og ferdigstilles litt fram i tid.

Og hvor drømmer vi helst om å bo?

- Nordmenn søker seg oftest til områder hvor det er andre nordmenn, typisk der venner og kjente eller familie har slått seg ned.

Til slutt: Si at jeg og min bedre halvdel ikke vil bo sammen med andre nordmenn, men i en gammel rønne av et nedlagt småbruk langt, langt oppe i Provence – kan vi fortsatt ringe dere for å få hjelp?

- Det kan dere absolutt. Vi gjør alltid en vurdering av boligen og beliggenhet i forhold til hvor lett denne er å omsette. Vi vurderer også kundens totale økonomi og noen kunder har mulighet til å kjøpe hvor som helst, mens andre er litt mer avhengige av å ha en eiendom som er lett omsettelig. Dette vurderer vi fra sak til sak. Lykke til!

Bilde av Mona Eriksen
Nysgjerrig? Kontakt Mona i DNB

Mona Eriksen, sales & relationship manager, DNB Luxembourg

Telefon: +352 454945225
Mobil +352 621268072

E-mail: mona.eriksen@dnbgroup.lu eller boliglan@dnbgroup.lu

www.dnb.no/lu

DRØMMER DU OM BALEARENE? En hippiepreget stemning med en nydelig utsikt over en bukt i Mallorca, er slettes ikke å forakte. Foto: NTB scanpix