Jo mer forberedt du er, desto tryggere vil det være å gjennomføre kjøpet

Drømmer du om feriebolig i Frankrike, Spania eller Portugal?

Det er ingen hemmelighet at nordmenn elsker å feriere i Frankrike, Spania og Portugal, like lite som det er at mange av oss drømmer om å eie en feriebolig i ett av disse tre landene.

p432m2021218 Foto: NTB scanpix
Lesetid 15 min lesetid
Publisert 31. mai. 2019

For det er stadig flere nordmenn som har mulighet til å oppfylle denne drømmen når de finner akkurat den leiligheten eller det huset i ett av disse foretrukne ferielandene.

Men: Hvor skal du begynne når du kommer over noe på ferie som er til salgs og som du blir umiddelbart stormforelsket i? Her bør nemlig alle trå forsiktig, siden det er mye å sette seg inn i og ditto mange potensielle fallgruver.

Det du trenger er å snakke med eksperter. For:  Jo mer forberedt du er, desto tryggere vil det være å gjennomføre kjøpet

Én av dem er sales og relationship manager Mona Eriksen, som holder til i vår avdeling i DNB Luxembourg, og kan dette med feriebolig i utlandet. Mona har over ti års erfaring med rådgivning rundt finansiering av ferieboliger for nordmenn, og vet ett og annet om hva vi bør være obs på når vi skal kjøpe drømmeboligen i utlandet.

Vår mann i Marbella hjelper deg med å kjøpe i Spania

Boligkjøpsprosessen er svært annerledes enn i Norge – hvordan da?

Ta Spania som eksempel: Prosessen med kjøp og etablering av pant i boligen byr på en vesentlig lengre prosess enn du er vant med fra Norge. 

Meglere har ikke samme ansvar; alle meglere kan for eksempel selge de samme eiendommene. Det er en advokat som styrer prosessene og som har forsikringsordninger som dekker dem operasjonelt. Det er krav til takst på alle boliger og krav til framskaffing av dokumentasjon som må hentes ut fra spanske registre (såkalte townhall), som må framlegges i forbindelse med overskjøting.

Alle som skal eie må skaffe seg NIE-nummer som er et skatte-ID-nummer som du må ha FØR du kan signere. All signering og oppgjør foregår hos Notar og betales med sjekk.

DNB Luxembourg gir deg en «egen» person som «holder deg i hånden» gjennom hele låneprosessen.

Les mer
KAN FERIEBOLIG OG LOVER OG REGLER: Mona Eriksen har over ti års erfaring med å hjelpe nordmenn med å finansiere ferieboliger i utlandet. Foto: Lisbeth Ganer

Hva er det første du bør tenke på når det gjelder feriebolig?

Si at jeg og min bedre halvdel vurderer å skaffe oss noe på Costa del Sol etter å ha feriert der i årevis – hva er det første vi bør tenke på FØR avreise sørover, Mona?

– I hvilket område ønsker jeg å kjøpe? Du kan nemlig finne drømmeboligen «anywhere»! Når har du tenkt til å benytte eiendommen? Det kan være stor forskjell i de ulike områdene i og utenfor sesong. Utenfor sesong kan du oppleve at det er folketomt og at «alle» restaurantene er stengt. Bruk tid, det er mitt beste råd!

I tillegg er det selvsagt viktig å ha en realistisk oppfatning av egen økonomi, minner også Eriksen om:

– Har jeg råd å kjøpe? Hvor mye kan jeg investere? Har jeg nødvendig egenkapital? Hvor kan jeg eventuelt hente nødvendig egenkapital? Det er kanskje litt kjedelige svar, men vi ser at mange drar ned og blir fanget av sol og sommer og det plutselige drømmeobjektet som dukker opp. Det kan også være en god idé å finansiere kjøpet med pant i den boligen du skal kjøpe utenfor Norge. Tenkt litt «utenfor boksen», det viktig at du beholder fleksibilitet i hjemmeøkonomien til andre formål.

For finner dere først drømmeobjektet, kan den lokale megleren plutselig si at dette objektet er det kø på, fortsetter Eriksen.

– Så signerer de ferierende nordmennene på en kontrakt, gjerne med krav om å overføre penger til meglers konto.  kommer de til oss og finner ut at de ikke er ikke nærheten av å kunne kjøpe en så dyr bolig. Da kan det innbetalte reservasjonsbeløpet være tapt.

Vi oppfordrer derfor kjøpere til å søke om finansieringsbevis før har bestemt seg for hva de skal kjøpe. Da har de mulighet til å slå til om noe interessant i riktig prisklasse skulle dukke opp, forklarer hun.

Lurer du på noe om boliglån til feriebolig i utlandet? Kontakt boliglan@dnbgroup.lu – som er betjent hele tiden. 

Du kan miste reservasjonsbeløpet

Mona forteller at det skjer litt for ofte at nordmenn reiser nedover og forelsker seg helt i en eiendom, og så signerer eller reserverer – bare for å angre veldig. De kjenner ikke til kostnadene knyttet til kjøpet og de har heller ikke oversikt over hvor mye egenkapital de trenger.

Den typiske feilen er å signere før du har avdekket om du faktisk har råd til boligen
Mona Eriksen

Mona sier at når kundene først ringer og spør om hva de trenger av egenkapital, så er det mange som faller fra.

– Den typiske feilen er å signere før du har avdekket om du faktisk har råd til boligen. Den andre typiske feilen er at du ikke oppdager om objektet har store feil og mangler.

Det er greit å få en uavhengig vurdering, enten ved at du benytter egen advokat eller ved at du finansierer gjennom DNB Luxembourg hvor bankens advokat gjør undersøkelser for feil og mangler, sjekker dokumentasjon via takst og kontroll av denne.

Mona sier at hvis du blir lurt i Norge, så er det noen som passer på deg. Det gjelder ikke nødvendigvis i disse landene. Blir du lurt, så blir du lurt, understreker hun – og poengterer:

– Du har ikke råd til å ikke vite hva du gjør!

Hva med nærhet til kommunikasjon og egen bil versus leiebil?

Hvor viktig er egentlig dette med nærhet til flyplass, sand og strand og butikker, er det sikkert mange som lurer på når de finner drømmeobjektet? 

Det er lett å bli forelsket i noe og kanskje glemme flyplassen ligger ti mil unna.

– Dette avhenger helt av individuelle ønsker og behov, sier ekspert Mona. – Det er imidlertid viktig at hver enkelt har tenkt igjennom dette på forhånd. Lag din egen liste med «kravspec». Hva er dine behov? To soverom, tre soverom, strand i nærheten, nærhet til butikk? Jo mer detaljert du lager «kravspecen», jo lettere blir det for megler å finne drømmeobjektet.

Hvordan vurderer du dette med egen bil på stedet eller leiebil ved hver ferie?

– Begynn med å leie, vurder kost-nytte og hvor stort behovet for egen bil er. Dette varierer mye fra sted til sted. Pris for leie av bil i Sør-Europa er ofte rimelig. Skal den stå parkert på flyplassen? Det kan koste like mye som en leiebil.

Les mer
ENKELT I SPANIA: Livet i nordmenns favorittferieland er behagelig. Det er ikke rart mange av oss drømmer om eie noe eget her, som for eksempel en litt enklere leilighet. Foto: NTB scanpix

Meglersystemet i Sør-Europa er helt annerledes enn hjemme

Ferieboligeksperten sier at DNB samarbeider med mange gode lokale meglere, men advarer mot at det finnes meglere som har verken kompetanse eller erfaring. Det er stor forskjell i kvalitet og seriøsitet blant meglere i Sør-Europa. Derfor er det viktig å være kritisk til det du blir forelagt. En tidlig og god dialog med banken vil hjelpe deg til å unngå de største fellene.

– Det kreves ingenting for å bli megler her nede. Det er viktig at du gjør research på megleren du velger å benytte. Når du finner ferieboligen din på for eksempel Finn.no, tror du kanskje at megleren som er oppgitt er den eneste megleren som selger denne leiligheten. Men det stemmer nødvendigvis ikke. Det mest normale er at det er mange meglere som selger samme leilighet. Slik er det ikke i Norge.

Det er størst valutarisiko ved å ta opp lån i en annen valuta enn den valutaen boligen omsettes i
Mona Eriksen

Monas råd er å benytte seg av DNBs nettverk i de respektive landene, og understreker at de har over 10 års erfaring med å bidra til å trygge prosessen rundt finansiering og kjøp for nordmenn.

Å kjøpe feriebolig i utlandet gir ofte et helt annet kostnadsbilde enn mange tror, sier dere – hvorfor er det egentlig slik, Mona?

– Mange er ikke klar over at den prisen du ser på Finn.no ikke er den faktiske kostnaden for å kjøpe eiendommen, du må også ta høyde for avgifter som kommer i tillegg. Å eie eiendom i utlandet er også forbundet med driftskostnader og transportkostnader som det kan være lett å glemme i planleggingsfasen. Det er viktig å ha en finansiell buffer slik at du takler uforutsette merkostnader.

Det er tryggest å kjøpe «norsk» i Spania

Låne i norsk eller utenlandsk valuta?

Her er Mona klar i sin tale:

– Å låne i euro betyr at du reduserer valutarisikoen. Etter ti års erfaring med å finansiere ferieboliger for nordmenn, opplever vi at mange velger å bytte bolig i løpet av perioden hvor de eier feriebolig i utlandet. Dette da behovene endrer seg med tiden. Om du ikke er helt sikker på at du skal eie boligen i lang tid, er det viktig å finansiere kjøpet i lokal valuta. Det er størst valutarisiko ved å ta opp lån i en annen valuta enn den valutaen boligen omsettes i.

DNB er den eneste norske banken som tilbyr lån med pant i den utenlandske boligen – hvorfor vil det være viktig for noen?

– Dette gir deg fordeler knyttet til lånevaluta, samt til å bevare økonomisk handlefrihet i din hjemmeøkonomi. Det kan også være fornuftig basert på lokal arve- og skattelovgivning.

Kan det være smart å involvere en lokal takstmann og advokat? Men blir ikke det dyrt også?

– Det koster penger for både takstmann og advokat, men dette er likevel en billig og helt nødvendig forsikring, spesielt hvis du velger å kjøpe uten å ta opp lån.  Da er det svært viktig å få en uavhengig vurdering. Vi anbefaler derfor å ha en egen advokat som trygger dine interessert i kjøpsprosessen. Det er ikke her du skal spare!

KOSELIG I SPANIA: Mijas er en kommune i provinsen Málaga og er en av Spanias desidert største kommuner. Foto: NTB scanpix

Du er ikke garantert at du får leid ut en feriebolig

DNB legger ikke til grunn mulige leieinntekter kjøper kan få fra ferieboligen, hvorfor gjør dere ikke det? 

– Dette gjør vi med bakgrunn i forsiktighetshensyn. Man er ikke garantert å få leid ut ferieboligen. Det har i senere tid også kommet en del innstramminger på leiemarkedet i Sør-Europa, nå senest på Mallorca. Følgelig ønsker vi ikke at våre kunder skal være engstelige for at de ikke får leid ut, men at dette er en positiv oppside. Dersom du ønsker å leie ut, anbefaler vi å leie ut i euro. Da har du inntekt i samme valuta som du har utgifter knyttet til din utenlandske bolig..

Hva slags standard leter den typiske nordmannen etter?

– Norske kjøpere ser etter høy standard, de kjøper gjerne i prosjekt som skal bygges og ferdigstilles litt fram i tid.

Og hvor drømmer vi helst om å bo?

– Nordmenn søker seg oftest til områder hvor det er andre nordmenn, typisk der venner og kjente eller familie har slått seg ned.

Til slutt: Si at jeg og min bedre halvdel ikke vil bo sammen med andre nordmenn, men i en gammel rønne av et nedlagt småbruk langt, langt oppe i Provence – kan vi fortsatt ringe dere for å få hjelp?

– Det kan dere absolutt. Vi gjør alltid en vurdering av boligen og beliggenhet i forhold til hvor lett denne er å omsette. Vi vurderer også kundens totale økonomi og noen kunder har mulighet til å kjøpe hvor som helst, mens andre er litt mer avhengige av å ha en eiendom som er lett omsettelig. Dette vurderes fra sak til sak og kan også reguleres med belåningsgrad. Lykke til!

Nysgjerrig? Kontakt Mona i DNB

Mona Eriksen, sales & relationship manager, DNB Luxembourg

Telefon: +352 454945225
Mobil +352 621268072

E-mail: mona.eriksen@dnbgroup.lu eller boliglan@dnbgroup.lu

www.dnb.no/lu

DRØMMER DU OM BALEARENE? En hippiepreget stemning med en nydelig utsikt over en bukt i Mallorca, er slettes ikke å forakte. Foto: NTB scanpix