Samfunnsansvar og bærekraft

Risiko I

«Utenlandske eiendomsinvestorer er svært opptatt av grønne bygg, om bygget er miljøsertifisert og om selskapet de investerer i har et miljøstyringssystem. Vår oppfatning er at de ønsker å investere «grønt» for å redusere risikoen og enklere kunne sammenlikne med kjente sertifiseringsordninger.» (adm.dir. Gro Boge, DNB Næringseiendom AS. 10 om miljø. NE-nyheter. 18. januar 2016).

For en investor er risiko et avgjørende kriterium ved valg av investeringsobjekt. Noen har allerede begynt å innregne risikoen i å investere i bygg med lav miljøstandard. Når miljøkrav i lovverket skjerpes, leietakere i større grad etterspør miljøkvaliteter og ombygginger blir kostbare, vil et bygg som tilfredsstiller høye miljøkrav ha lavere økonomisk risiko. Men kunnskap om dette bør spres til alle investorer, både kommersielle og offentlige (som kommunene).

Risiko II

Demokratiets utfordringer er at de folkevalgte er avhengig av folkets oppslutning for å stille krav. Det gjelder både på globalt , nasjonalt og lokalt plan. Vilje til å prise CO2 tilstrekkelig høyt til at kvotemarkedet kan fungere og incentivet for utbygging av mer fornybar kraft er kanskje det mest kritiske for at hele samfunnet når nullutslippsmålet.

Det vil alltid være tapere ved store samfunnsendringer. EU og de lokale myndighetene varsler strenge reguleringer og byggeier må tilpasse seg slik at flest mulig har tid på å omstille seg. EU direktivene er tydelige på hva fremtidig reguleringer vil være slik at de som ønsker å omstille seg tidlig, kan være trygge på at de går i riktig retning.

Myndighetene er en viktig rolle som tilrettelegger ved å implementere incentivordninger for de som går foran. Det kan være økonomiske incentiver og andre incentiver som vil stimulere profesjonelle byggeiere til å bygge og drifte grønt.

DNB Næringseiendom skal utvikle en stadig høyere miljøstandard på næringsbyggene i porteføljen, i tråd med ny teknologi og i samsvar med alle gjeldende krav, til glede for investorer, leietakere, ansatte og samfunnet.

Vi skal følge alle lovpålagte myndighetskrav relatert til ytre miljø. Vi bidrar til å redusere belastningen på miljø og klima, ved kontinuerlig å fremme nye adferdsmønstre, produkter, tjenester og tekniske løsninger som kan redusere CO2 utslippene. Miljø og klima er integrert i vår daglige drift. Alle leietakere oppnår en tilleggsverdi gjennom økt lønnsomhet og redusert miljøbelastning. Klimarisiko blir løpende håndtert.

2. Integrering av miljørisiko i DNB Næringseiendom

Gjennom investeringer og forvaltning av eiendomsporteføljen har selskapet påvirkning på det ytre miljø. Dette gjelder innenfor eksempelvis områdene energi, avfallshåndtering samt utslipp i forbindelse eiendomsprosjekter. Klimaendringer kan ha en negativ påvirkning på eiendomsporteføljen gjennom økt ekstremvær i form av eksempelvis storm, flom og styrtregn. Dette kan blant annet medføre økt grad av vanninntrengning i byggene og således medføre materielle skader og tapte leieinntekter.

DNB Næringseiendom har som målsetting å utvikle en stadig høyere miljøstandard på næringsbyggene i porteføljen, i tråd med ny teknologi og i samsvar med alle gjeldende krav. Vi skal følge alle lovpålagte myndighetskrav relatert til ytre miljø. Vi bidrar til å redusere belastningen på miljø og klima, ved kontinuerlig å fremme nye adferdsmønstre, produkter, tjenester og tekniske løsninger som kan redusere CO2 utslippene. Dette vil også bidra til å gi våre leietakere og oppdragsgivere en tilleggsverdi gjennom økt lønnsomhet og redusert miljøbelastning. I tillegg er det fokus på å redusere risiko knyttet til klimaendringer.

Miljøstrategien inneholder følgende:

• Opprettholde ISO 14001 sertifikat.
• Rapport om fondet i GRESB. Opprettholde en score på over 80, og klassifisering som grønn.
• Implementere ny teknologi som bidrar til reduserte CO2 utslipp.
• Aktivt dokumentere og profilere miljøarbeidet.
• Øke kompetansen internt, spesielt i forhold til faktorene som påvirker CO2 utslipp.
• Tilstrebe bruk av energistøtteprogrammet for bruk av den beste tilgjengelige teknologien.
• Følge FNs bærekraftsmål nummer 7, 11 og 12.
• Benytte BREEAM In Use som miljøsertifiseringsverktøy.

Politikk og strategi skal gjenspeiles i alle våre aktiviteter og følges opp med spesifikke mål og måles med adekvate metoder.

Bærekraftsrisiko er integrert i investeringsbeslutninger og risikoovervåking av porteføljen i den grad de representerer en potensiell eller faktisk vesentlig risiko og / eller muligheter for å maksimere den langsiktige risikojusterte avkastningen. Materielt relevante bærekraftsrisiko er innlemmet i due diligence og forskning, valg av aktiva, porteføljekonstruksjon og løpende investeringsovervåking sammen med andre vesentlige risikofaktorer. Bærekraftsrisiko identifiseres, målt ved bruk av sannsynligheten for at hver av dem skal forekomme, og hvis en skulle forekomme, administreres og overvåkes fortløpende.

3. Styring

Som forvalter av en eiendomsportefølje og alternative investeringsfond foreligger risiko for endringer i gjeldende lovgivning som eksempelvis nye og endrede krav til eiendomsdrift og prosjektgjennomføring. Dette kan medføre økte kostnader og således redusere avkastningen til oppdragsgiverne. Videre foreligger risiko for brudd på eksempelvis krav oppstilt i personvernforordningen og hvitvaskingsregelverket. Eventuelle brudd på krav kan medføre bøter og redusert omdømme.

DNB Næringseiendom er som en del av DNB-konsernet underlagt et omfattende rammeverk som skal ivareta og sikre overholdelse av gjeldende regelverk. I tillegg er etablert særskilte retningslinjer for forvalter, tilpasset dets virksomhet. Det er etablert rammeverk knyttet til antihvitvasking, terrorfinansiering, sanksjoner, antikorrupsjon samt personvern og det gjennomføres risikovurderinger for å avklare behov for ytterligere tiltak.

Det er videre etablert en policy for leverandørhåndtering som skal sikre at leverandører som engasjeres oppfyller krav til forsvarlig forretningsdrift og at varer og tjenester produseres og leveres på en samfunnsansvarlig og bærekraftig måte. Dette innebærer blant annet at det skal gjennomføres en risikovurdering før inngåelse av avtale med leverandører.

Det er utarbeidet interne elektroniske kurs innenfor nevnte områder som er obligatoriske for alle medarbeidere. Dette for å sikre kompetanse internt og således redusere risiko for brudd.

Våre leietakere

I DNB Næringseiendom har vi etablert grønne leieavtaler for å forplikte oss både som utleier og leietaker til tiltak for å redusere energiforbruket, samt oppnå kvaliteter i eiendommen som tilsvarer miljøstrategien. Vi har etablert gode målerstrukturer som er loggført. I årlige leietakermøter er miljø og energi alltid på dagsorden.

Leietakerundersøkelse 2020

Hvert år gjennomføres en leietaker- og investorundersøkelse. Her spør vi våre leietakere om de er fornøyde med DNB Næringeiendom. Tilbakemeldingene vi får gjennom undersøkelsene blir grundig gjennomgått i alle team. Individuelle tiltak og fellestiltak identifiseres. Resultater og tiltak følges nøye opp, også i ledergruppen i DNB Næringseiendom. Målet er å opprettholde god tilfredshet, som er viktig for et langsiktig kundeforhold, og derved viktig for langsiktig lønnsomhet. I undersøkelsen har vi et generelt fokus på total tilfredshet. Vi måler på en skala der poengsummen 75 blir klassifisert som VELDIG FORNØYD.

For investorer er poengsummen for total tilfredshet 67 (72), de norske investorene scorer 66 (71), mens de utenlandske får 75 (83). Tilfredshet har variert veldig fra år til år; I 2019 økte total tilfredshet med 6 poeng, mens den i 2020 har falt tilbake 5 poeng.

For våre kontorleiere er total tilfredshet; 69 (74). Det er en nedgang fra 2019, men forståelig i det utfordrende året vi har vært gjennom. Vi opplever at noen få leietakere gir en dårlig poengsum, mens samlet sett - de aller fleste er veldig fornøyde.

I flere år har leietakere på kjøpesentre hatt en veldig høy tilfredshet. Også i 2020 får vi gode tilbakemeldinger og høy score på total tilfredshet. Gjennom hele Covid-19-perioden har vi fokusert på å ha en tett dialog og tilstedeværelse. Følgende score oppnås for 2020 for våre kjøpesentre: Trondheim Torg; 82 (85), Galleriet; 69 (74), Vestby Storsenter; 79 (72), Lillestrøm Torv; 74 (69) og Øyrane Torg; 75 (65).

Investorer i DNB Scandinavian Property Fund

I den daglige forvaltningen av våre investorporteføljer har DNB Næringseiendom sterkt fokus på å sikre at investorene har god avkastning i samsvar med definerte mål. DNB Næringseiendom tilbyr fullt integrerte forvaltningstjenester, inkludert implementering av emisjoner, kapitalinnsamling, kjøp og salg av eiendom, daglig forvaltning av hver eiendom, risikostyring, investoroppfølging og rapportering.

DNB Næringseiendom rapporterer kvartalsvis til investorer, tilbyr årlige investorfora og oppfølgingsmøter med hver investor. I tillegg gjennomføres en årlig investorundersøkelse som måler investorenes tilfredshet med fondet og våre tjenester som forvalter.

Våre ansatte

DNB-konsernet ivaretar sine ansatte i samsvar med gjeldende lover og retningslinjer og tilbyr en rekke sosiale fordeler. Det gjennomføres årlig en HMS-undersøkelse blant ansatte for å identifisere sentrale temaer innen helse, miljø og sikkerhet.

6. Bærekraftsrisiko

En "bærekraftsrisiko" betyr en miljømessig, sosial eller styrende hendelse eller tilstand som, hvis den inntreffer, kan forårsake en faktisk eller potensiell vesentlig negativ innvirkning på verdien av investeringene.

Bærekraftsrisiko er hovedsakelig knyttet til klimarelaterte hendelser som følge av klimaendringer (såkalte fysiske risikoer) eller til samfunnets respons på klimaendringer (såkalte overgangsrisiko), noe som kan resultere i uventede tap som kan påvirke investeringer og økonomiske forhold . Sosiale begivenheter (f.eks. Ulikhet, inkludering, arbeidsforhold, investering i menneskelig kapital, forebygging av ulykker, endring av kundeadferd osv.) Eller mangler i styring (f.eks. Gjentatt betydelig brudd på internasjonale avtaler, bestikkelsesproblemer, produktkvalitet og sikkerhet, salgspraksis osv.) kan også oversettes til bærekraftsrisiko.

Bærekraftsrisikoen dreier seg generelt om følgende temaer:

• fysiske trusler (f.eks. Ekstremvær, klimaendringer);
• endringer i regulering (f.eks. Begrensninger for klimagassutslipp, styringskoder);
• merkevare- og omdømmeproblemer (f.eks. Dårlige helse- og sikkerhetsregistre, cyber-sikkerhetsbrudd); og
• ledelse av forsyningskjeden (f.eks. Økning i dødsulykker, tapsskader, arbeidsforhold).

Bærekraftsrisiko er integrert i investeringsbeslutninger og risikoovervåking av porteføljen i den grad de representerer en potensiell eller faktisk vesentlig risiko og / eller muligheter for å maksimere den langsiktige risikojusterte avkastningen. Materielt relevante bærekraftsrisiko er innlemmet i due diligence og forskning, valg av aktiva, porteføljekonstruksjon og løpende investeringsovervåking sammen med andre vesentlige risikofaktorer. Bærekraftsrisiko identifiseres, målt ved bruk av sannsynligheten for at hver av dem forekommer, og hvis en skulle forekomme, administreres og overvåkes fortløpende.

Konsekvensene etter forekomsten av en bærekraftsrisiko kan være mange og variere avhengig av den spesifikke risikoen, regionen og aktivaklassen.